观点地产网若非“小微”住宅的造势，蛰伏于杭州市郊的雅居乐或许已经被市场搁置在遗忘的角落，因为从入杭到面市，雅居乐杭州首个项目已经耗时超过两年。

　　日前，杭州雅居乐国际花园正式对外透露，该项目将于10月24日首次开盘，届时有260余套高层房源推出。相较于市场上千篇一律的90方小户型，雅居乐此次推出了部分极为罕见的59方“小微”住宅。

　　然而，在刚需密集的闲林板块，雅居乐国际花园并未因户型偏小而有意提高单价。恰恰相反，该项目祭出了6588元/平方米、39万元/套的起始价，远低于周边竞品8500元/平方米的均价。

　　“这个项目的价格基本上在很多三四线城市都不一定有。”双赢机构总经理章惠芳特别指出，雅居乐杭州所走的这条差异化路线也是没有选择的选择，开发商都有豪宅、大宅的情节，能做100方绝不会做90方。

　　“闲林板块在杭州属于发展滞后的板块，区域内的供应量很充裕，一直以来政府的配套都没有跟上。如果抛去未来科技城的概念，闲林并没有其他产业支撑，开发商只能够以价格取胜。”显然，在雅居乐痛下血本的背后也掩藏着难以言说的苦楚。

　　小微住宅与价格杀手

　　在杭州，以绿城和滨江为代表的“地头蛇”早已画就了一幅壮阔的豪宅地图。相对来说，易于控制总价和置业门槛的“小微”户型反倒成了市场的盲点。

　　也许正是瞄准了这部分置业需求，雅居乐在杭州的首个项目就“好巧不巧”地推出了此类产品。观点地产新媒体获悉，在雅居乐即将入市的产品中，59方的“小微”住宅有66套，其余为89方两房。

　　除了在户型方面“讨巧”，首次开盘的雅居乐在价格上也做足了“文章”。相比于区域板块8500元/平方米的均价，雅居乐国际花园的起价仅为6588元/平方米，套均起价39万元。若以每套40万元总价、首付三成来计算，59方“小微”住宅的首付仅12万元。

　　比之于杭州主城，这一置业门槛俨然是小巫见大巫。“杭州楼市操盘难度高，市调后发现闲林这个区域最终落点还是靠价格说话。”雅居乐国际花园营销经理徐晓东一语道出原委。

　　据介绍，雅居乐之所以规划了这类“小微”住宅，一方面由于这是一个体量高达56万方的大盘，住宅套数众多，需要丰富的面积段来覆盖尽量多客户的需求；另一方面也是出于对意向客户的预判。

　　“项目周边聚集了众多买房资金压力较大的纯刚需客群，尽可能地控制总价直接决定了他们买不买得起房子。”

　　虽然做低总价意味着可以网罗更多的潜在客户，但“小微”户型的打造同时也意味更高的建筑成本。在市场人士看来，雅居乐更像是在为过往的布局失误埋单。

　　章惠芳指出，雅居乐国际花园所处的闲林板块属于杭州发展滞后的板块，长期以来，政府配套都没有及时跟上，很多都是开发商自力更生。

　　“现在闲林有些项目也在打未来科技城的概念，但如果抛去这个概念，闲林并没有其他产业支撑，开发商只能够以价格取胜。”

　　据观点地产新媒体了解，在大盘云集的闲林板块，东海闲湖城、翡翠城、西溪山庄、桃花源等项目动辄千亩，开发周期长达十年以上的项目亦比比皆是。

　　与开发商的“一厢情愿”相比，购房者对于区域的信心指数却长期徘徊在低位。

　　合创地产机构公布的数据显示，去年购房者选择闲林的比例不及1.5%，远低于同处余杭区的临平、未来科技城板块。如此一来，闲林板块的库存也一再攀升，摆在后来者面前的是一道难度系数与日俱增的算术题。

　　雅居乐郊区徘徊

　　杭州市场难做已成为外来房企的共识，从过往来看，大多数“过江龙”在进入杭州时都或多或少要交上一笔“学费”。

　　雅居乐似乎也没有成为例外，在市场人士看来，现时雅居乐国际花园追求去化，摒弃利润最大化的做法或许就是在为过去的战略选址埋单。

　　2013年，房地产市场呈现出的火热局面前所未有，也正是在这一年，雅居乐开启了大范围的扩张。作为华东三大重镇之一，杭州楼市的火爆仅次于北京、上海等一线城市，对很多龙头房企而言，在杭州插上自己的“旗帜”也是必然。

　　和多数开发一样，雅居乐进驻杭州的首子也选择了市郊。2013年7月30日，雅居乐经过67轮竞拍击退所有对手，以13亿元摘得42号闲林诺贝尔瓷砖厂地块，折合楼面价3076.73元/平米，溢价率达82%。

　　这已经是雅居乐第二次出现在杭州的土地拍卖会上，此前的5月份，雅居乐和佳兆业同样为了闲林的一块地进行了100多轮争夺，最终雅居乐选择放弃。

　　雅居乐对于“市郊”的选择也不难理解，一方面借此试水杭州市场；另一方面可以借鉴早年发家时的“郊区大盘”模式。

　　仅从楼面地价来看，雅居乐当时拿地甚至算得上是捡了一个便宜，据了解，地块周边的华元·玉榕庄楼面价达5183元/平方米，楼面价低一些的赞成·乐山红叶也达3619元/平方米。

　　然而，闲林大盘不少，深陷闲林“不能自拔”的开发商同样也不少。彼时，便有市场分析认为，“闲林板块在市场上并不属于热门板块，而且这里竞争十分激烈，附近项目都还有很大体量，雅居乐要在营销、成本等方面做出突破才行。”

　　板块集体“滞销”的背后是跟不上节奏的区域配套，与杭州滨江区带规划的飞速发展相比，闲林板块在很长的一段时间里更像是开发商一厢情愿地在白纸上造城。

　　2014年10月，杭州地铁线路图出来后，布局至城西的三号线并未延伸至闲林，距离稍近的留下站亦离闲林镇尚有7公里，对于闲林板块的开发商来说，显然也是远水难解近渴。

　　章惠芳称，雅居乐的“小微”住宅和低总价其实也是被逼无奈，在缺乏配套的情况下，开发商唯有拿出“价格”这个杀手锏。“开发商都有豪宅、大宅的情怀，能做100方绝不会做90方，59方虽小但投入和施工量是完全不同。”

　　从雅居乐的做法来看，在区域配套短时间内难以改善的情况下，以价格换取项目去化不失为变通之举，只是不知在经历雅居乐国际花园项目的坎坷后，其深耕杭州的信念是否会有所动摇。至少从这两年的杭州土地竞拍现场来看，雅居乐的身影已经不常见。