宜宾莱茵香街，开放的小区由一条主干道串联。

2月21日，中央公布了一份重磅文件，创新性地提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一时间，这条新闻刷爆了朋友圈等社交媒体，也刺激着不少人的神经。

围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。大家关心的是：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？噪音问题怎么解决？据华西都市报23日报道，记者采访四川省、成都市有关人士发现，成都已在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。

解读

道路“窄路幅、高密度”

四川一个月前已明确推行

在这份名为《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）中，明确提出“原则上不再建设封闭住宅小区”。

“所谓的住宅小区逐步打开，从目前来看，指的是放开小区道路，实现住宅内部道路公共化。”省住房城乡建设厅相关人士表示，一个月前，四川省已明确将推行上述做法。

华西都市报记者注意到，在1月份召开的省委经济工作暨城市工作会议上，根据中央城市工作会议精神，四川提出建立“窄路幅、高密度”的城市道路，优化街区路网结构，改善城市交通拥堵问题，明确“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。

中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，《意见》基于大量的征求意见和专项调研，把脉准确，也提出了很多实实在在的举措。看起来，有人会一下子觉得比较“生猛”，仔细琢磨，它改变了我们过去的一些习惯，而这恰恰是符合下一阶段城市发展的需要。

杨保军认为，封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘都是一个个独立“王国”，彼此不共联，公共服务设施不共享。但是现在的城市应该是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。

路径

可在新区先推行

高校机关等单位应做表率

针对“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”的意见未来如何落实？我省一不愿具名的城乡规划专家表示，这个《意见》方向是对的，想法是好的，因为欧洲大部分国家都是这样做的。

该人士表示，任何一项新举措的推出，都面临各种现实困难和挑战。最早城市开始修建高层小区，也一度不被购房者接受，如今却被广泛接受。他表示，“住宅小区内部道路公共化”可以率先从城市新区推行，例如开发商拿地后按照开放式住宅小区修建，让市场通过房价、销售情况来检验上述举措。同时，高校、机关等比较大的单位，可以做表率。

小区道路公共化

首先服务步行者或骑行者

小区道路相对于城市干道来说，就是次级路，车速和能容纳的车流量肯定不如主干道。如果要把小区的道路放开，让外面的车通过，岂不是更加拥堵？

“小区道路公共化，首先考虑的不是车行，而是慢行系统。”成都市规划局详规处副处长刘鹏认为，小区道路的放开并不会“添堵”，因为道路要优先服务于选择步行或者骑自行车的人。

比如，现在一些大的楼盘，占据了几个街区的位置。本来直线距离很近的两个地方，也许步行10分钟就能到达。但由于封闭的小区阻隔，走路可能就得花费40分钟，市民不得不依赖于“一脚油门”。

刘鹏说，如果这个小区的道路开放了，市民有机会不开车而选择步行或者骑自行车，那么对于道路也是一种减负。“成都二环以内的街道，路网密度都还不错，有的甚至超过了此次《意见》的指标，达到了10公里/平方公里。”刘鹏介绍，如中心城区的玉林、少城片区，本来就是以密集的小街道构建的。“需要重点改造的，在三环到绕城区域，有很多新建的大楼盘，周边的道路需要再密集。”刘鹏介绍，目前规划局正在对全市的路网情况进行评估。

案例

小区街区制

宜宾莱茵香街堪称范本

小区街区制，其实四川已有不少成功案例，成都也已开始试点。

华西都市报记者从成都市规划局了解到，目前成都开始在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法。

宜宾市民郭阿姨虽然没有住在这个高档社区，但她的日常活动，都和这个社区有着密切的联系。每天早上，她会提着菜篮子，从社区的主干道——莱茵香街步行到大润发超市，这里有新鲜的蔬菜早市。到了晚上，莱茵香街入口的大广场上，几个广场舞队伍摆开阵势，载歌载舞，郭阿姨就是其中一员。而到了周末，她会和老姐妹们约上，在社区的莱茵影城里，看上一部电影。

在莱茵河畔，记者看到，主干道莱茵香街联系着社区的各个组团，社区住户的门禁系统，退到了临近主干道的单元门口。莱茵香街随着地形有起有伏，沿途设置了供人们休息的座椅。在香街的两边，有社区银行、面馆、咖啡厅、服装店、宠物美容店、理发店等公共服务点。街道两旁的树木，也不是千篇一律，而是精心设计了各式造型，一些散步的市民还会驻足留影。此外，香街的每一条支路尽头，都连通了市政道路。也就是说，虽然莱茵河畔占地好几个街区，但是每一个方向的市民，都可以找到路口进入，并抵达核心区域。

“这里以前是一个大型的化工厂，工厂搬离以后，原址盖上了高档住宅。”郭阿姨说，别的小区，几乎不可能让没有门禁卡的市民随便进入。而在莱茵河畔，不管是否居住在这里，都可以享受社区的绿化、参与社区的活动。

记者还了解到，莱茵香街2012年曾获得“四川十大最美街道”的殊荣。

成都少城片区

老小区开放焕发活力

发源于欧洲的“小街区”规划理念，成就了巴黎等国际大都市独特的城市形态，而成都的玉林小区、宽窄巷子所在的少城片区，很早已呈现出了“小街区”的雏形。

街道一侧的住宅楼，没有围挡，单元门也直接挨着街面。两栋楼之间的空地，摆放着乒乓球台和健身器材。居民们就着好阳光，嬉笑玩乐。穿过这片空地，竟是隔壁的一条小街了。

在奎星楼街的一头，一棵百年老树下，摆着五六张咖啡桌，年轻人们抱着电脑坐在桌前，悠闲地敲敲打打。再往里走，这个名为“明堂文创区”的地方，竟是名堂多多。这座曾经是社会大学的五层教学楼，现在摇身一变成为文化味儿十足的文创区。你可以在这里喝着咖啡看美剧，也可以吃个私房小菜，还可以观赏小众画展，以及参加创意市集。

“以‘明堂文创区’为例，就是老城区通过有机更新的方式，贴近小街区的例子。”刘鹏解读，小街区的打造，不是非要推倒重来，而是保留了历史和文化的基因，就地重生。以前市民也许只是路过，但现在愿意停下脚步，在这里坐一坐，晒晒太阳，发发呆。这里的人气增加了，街道的经济活力也起来了。

焦点

1、内部道路公共化是否合法？

《意见》提出逐步打开封闭住宅小区，而物权法规定“（小区）建筑区划内的道路，属于业主共有”，两者之间是否存在冲突呢？

四川省政协委员、盈科律师事务所律师曾文忠表示，“实现住宅小区内部道路公共化”和物权法并不矛盾，只要政府在打开封闭住宅过程中，依法进行权属划分，处理好经济补偿等权益分割问题就行。

“换句话说，无论提出‘小区内部道路公共化’的是政府还是小区之间，如何操作才涉及是否违法的问题，”曾文忠表示，从法律层面来讲，如何确定道路绿地和收益分配模式，以及小区原有停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任等，都是焦点所在。

2、开放了是否还交物管费？

“逐步打开封闭住宅小区”后，是否就不需要物管了？物业费也免了？小区安全如何保障？对此，曾文忠分享了他在英国生活时的经验。当年他在英国生活时，发现大学没有围墙，完全对外敞开，这意味着任何人都可以走进大学，但如果想进入教学楼、图书馆等设施，则需要刷卡。

“因为开放大学内的每栋楼并不开放，都有门禁也有保洁物管等服务，”曾文忠说，未来我们的封闭住宅小区打开后，可能没有了小区大物管，也可以增加楼栋“小物管”，负责保洁安全等问题。

3、车辆通行小区是否需收费？

打开封闭小区后，小区的绿地、道路和广场等设施变成了社会化设施，由于上述设施的公摊每个业主都出了钱，“开放小区”后涉及政府出钱回购的问题；如果政府不回购或退回部分土地出让金，即意味着进出小区的其他车辆使用了小区的私产，相应产生的过路通行费，应该归业主所有。

曾文忠建议，收费的标准可根据不同小区所属地段，进行收费估价；其次，封闭小区的打开必然伴随着小区车库的公共化，这是否意味着车库可供所有社会车辆使用？在此背景下，如何保障小区等就近业主的优先使用权，以及不胡乱涨价也是操作难点。

（华西都市报记者罗琴、赖芳杰）

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