完善房地产税收制度 能否有效抑制房价过快上涨?
来源:经济参考报 发布时间:2017-02-27 09:22:32

完善房地产税收制度,增加政府固定收入,抑制住房投机,是国际通行做法,也是我国财税改革的一个重要选择。房地产税引发的疑虑有很多,能否既有效抑制房价过快上涨,又能真正促进资金“脱虚向实”?这需要认真对待和考量。

疑虑可以理解,但仔细分析即可得出结论:风险整体可控。房地产税可能在短期内对住房市场造成一定影响,但我国现行较高的首付比,可以给予金融机构房贷资产质量充足安全垫;且房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集,反过来又会降低整体房地产金融杠杆,并引导资金“脱虚向实”,提升金融服务实体经济效率。

房地产税可增加住房交易及持有成本,调节房产投资收益,因而利用税收杠杆抑制住房市场投机炒作,是各国普遍做法。不可否认,高房价可能因投机炒作受到抑制而失去支撑,并出现价格回调,进而影响到商业银行房贷资产质量。但应该看到,我国现行个人住房贷款最低20%(热点城市最低30%)的首付比例以及二套房贷更高的首付成数,理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅。且二手房的贷款额按照评估价而非市场价来计算,理论上二手房贷可以承担40%以内的房价降幅。

从过往的经验看,1997年至2003年期间,香港房价曾经出现腰斩,但香港商业银行按揭贷款拖欠率从未超过1.5%。2016年以来我国热点城市房价大幅上涨,可能更多受到投资投机力量驱动,但热点城市二套房贷最低40%的首付比例,完全可以抵补房价回调的风险。真正存在较大违约风险的,当属房地产中介违规首付贷业务,但数十、数百亿元的首付贷规模与全国近20万亿元个人购房贷款余额相比,不可同日而语。截至2016年12月末,我国个人购房贷款余额与住户存款余额的比例为32.02%,房贷整体杠杆处于可控范围。综合来看,房地产税对房贷资产质量的冲击,总体可控。

房地产税也势必减少社会资金在房地产业聚集,并推动资金“脱虚向实”。2016年,我国人民币房地产贷款增量约占各项贷款增量的44.8%,而个人购房贷款增量就占各项贷款增量的39.21%。截至2016年12月末,全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比例约为1/4。在银行表内房地产贷款外,社会资金通过委托贷款、信托贷款、债券、股票发行等途径,也大量进入房地产业,推升了房地产金融杠杆。而通过房地产税抑制市场投机炒作,将会有效降低房地产金融杠杆。同时住房投资收益回落,则社会资金投向房地产业的积极性势必下降,投向实体制造业的积极性将会明显提升,那么引导社会资金“脱虚向实”工作也将顺理成章完成。

中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的。”前不久国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出,“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。试点城市需要审慎制定细则,在综合考虑当地金融资产质量状况的情况下,进行房地产税征收试点,充分考虑市场反应,做好风险应对预案,为在全国全面推行房地产税先行探索,积累经验与教训。

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