明发集团5年终复牌 资金流动堪忧
来源:每日财报网 发布时间:2021-01-25 09:18:01

1月18日,停牌近5年的明发集团(0846.HK)终于迎来复牌。然而当日收盘,明发集团股价报0.73港元/股,跌幅61.38%,市值43.26亿港元,此后几个交易日一直在底部徘徊。

明发集团由黄焕明与弟弟黄庆祝于1994年在厦门创立,2009年11月,15年岁的明发集团在港交所成功上市,成为继世茂集团、宝龙地产、禹洲地产之后在港上市的又一家闽系房企。

然而在2016年4月,明发集团因业绩审计风波被停牌。时隔5年的停牌给明发集团造成了不可逆转的伤害,其市场份额也逐渐被侵蚀。

财务数据存疑 深陷停牌风波

自2009年成为在香港上市的第三家厦门民营房企后,明发集团的财务数据始终受到公众的关注。据《每日财报》了解,2015年,明发集团利润巨幅缩减至2609.4万,仅达到2014年8.29亿元的3.15%。也正是2015年的年度业绩,让明发集团陷入停牌危机。

直接导致明发集团停牌的,是一位会计事务所独立核数师,对明发集团2015年年报“不发表意见”,认为其财务数据真实性存疑。该核数师表示,其未能取得明发集团在2014年的三笔出售事项足够且适当的审核凭证,对上述交易的商业实质、收款及付款的性质及来源存在疑问。

具体而言,三笔出售的受让方涉及明发集团本身或其受薪行政人员的关联人士,甚至是控股股东及其关系密切的家庭成员。因上述三项出售事项事关重大,彼时核数师要求对交易真确性及商业实质性进行独立调查,但截至2015年业绩报告发布,明发集团并未展开调查。

2016年4月29日及2018年7月27日,港交所先后两次向明发集团发出复牌指引,但直到2018年8月1日港交所正式发布修订版的“上市新规”——即倘若企业维持停牌连续12个月则可取消其上市地位。

几年来,明发集团开始加快复牌的动作。终于在今年1月18日复牌。但是之前的“财务造假存疑”等问题还需要明发集团给出合理的澄清,以及以稳定的业绩与运营实践对市场疑问做出答复。

资金流动堪忧 偿债压力巨大

2016年股票停牌之后,明发集团不能在股票市场进行融资,不得不高息发债偿还旧债,目前资金问题并不乐观。

数据显示,2016年,明发集团曾发行过一笔利率为9%三年期美元债,此后,其发行的美元债票面利率均在11%至15%之间。

2020年以来,明发集团又发行了多笔高息美元债。2020年1月15日,明发集团完成发行一笔2.2亿美元于2021年到期按15%计息的债券;6月1日,明发集团又发行了一笔1.76亿元的美元债券,利率高达22%。这一票面利率,刷新了近两年房企发债票息的纪录。

财报显示,截至2020年6月30日,明发集团流动负债为533.83亿元,占总负债的比例高达92.34%。而流动负债中,短期借贷有50.69亿元。与此同时,其现金及现金等价物总额只有31.17亿元,于一年内及一年后偿还的借款分别为50.689亿元和7.616亿元,其现金无法覆盖短债。

拿地力度不减 业绩停滞不前

值得注意的是,虽然明发集团5年来与资本市场脱离,但其拿地合作和资产转让动作一直都没有停,尤其在福建、江苏等地都有所布局。

随着复牌,明发集团目前的土地储备可以说是其当下重新出发的重要筹码之一。数据显示,截至2020年6月30日,明发集团应占土地储备增加5.6%至约2250万平方米,合共包括133个项目。目前,除少数几家房企的土储货值达到万亿以上外,明发集团这样的土储水平在行业内属于中游水平,远超其销售所处位置。

截至2020年上半年,福建在明发总土储中占比为10.4%,安徽和江苏的土地储备则分别高达36.8%、22.3%,此外在北上深一线城市占比1.2%;且这批位于江苏、安徽的发展中物业,极大部分将于2021年完工。

与明发集团土储总量相似的时代、新力、佳兆业等,均已跨过千亿层级。数据显示,近年来明发集团的销售业绩一直徘徊在百亿周边,没有实质的提升:2016年至2019年,合约销售额分别为140亿元、125亿、163亿元、113.1亿元,在跨越百亿之后并未进一步突破。

据2020年上半年数据显示,明发集团实现合约销售额43.22亿元,同比减少18.71%。反映到营收结算上,2016年至2019年的收入规模从50.9亿元增至126.61亿元左右;净利则自11.69亿元后退至9.52亿元,盈利逐年下滑。

停牌已然是过去式,复牌之后的明发集团如何纾解困境,《每日财报》将持续关注。作者|何洛

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