棚改退潮楼市痛点凸显 三四线房地产市场或将成为“红海”
来源:蓝鲸财经 发布时间:2021-08-03 19:53:50

在杭州首次集中供中斩获5宗地块的滨江集团曾坦言,公司将有效利用所有优势,争取做到1%-2%的净利润水。随之而来的杭州本地房企“退地”风波,又似乎进一步坐实了长三角热门城市“拿地不盈利”的传言。

如今,杭州市规划和自然资源局网站已发布“第二批住宅用地集中出让”公告。公告显示,此次集中出让土地共31宗,总面积2873亩。

在业内人士看来,相比杭州首次集中供地1178.21亿元的累积成交额,以及24.85%综合溢价率,二次集中供地或许不会有更好的成绩,在利润空间狭小的情况下,部分房企或将放弃热门区域,将目光锁定在三四线。

对房企而言,在多方调控约束下,三四线是否能成为适合自己发展的“新土壤”,在此能否实现长足发展与盈利却值得思考。

需求萎缩&存量去化难

棚改退潮楼市痛点凸显

2004年,棚改走上了历史的舞台,从辽宁开始试点,推动城市发展建设的同时,也拉动了三四线房地产市场。

随着历史使命的完成,棚改逐渐走出大众视野,却为三四线房地产市场留下了漏洞——刚需释放后的需求端疲软。

“棚改退潮使缺乏产业、人口等基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩。”贝壳研究院资深研究员唐瑄表示,另一方面,不少曾受益于土地出让的地方政府仍然沉浸于既往的模式,试图继续通过新建住房和基建投资来吸引人口。

需求已然回落,但供给还在持续增加,结果便是市场价格的下降。

中国房地产监测中心发布的《288个城市房价报告》显示,2020年,一二线城市房价同比多持或上涨,而三四线城市房价则以下跌为主,个别城市房价跌幅超过了10%。

值得注意的是,三四线城市土地溢价率也显著下降,2019年和2020年超过三成的土地溢价率低于5%,其中不少城市土地为底价成交。

除此之外,2020年全年,贝客研究院统计监测的163个三四线城市中,有123个城市有土地流拍,占比高达四分之三。

除了新增量,存量去化也是部分三四线城市的“痛点”。

“由于设施老旧,物业管理乎于无,使三四线二手房去化难。”唐瑄称,购房人则考虑到买新房变二手之后的大幅折价,这样的预期又使得新房去化变慢,形成新房与二手房积压的恶循环。

总而言之,2019年棚改逐步退坡至今,在监测的100城中,三四线市场整体大幅跑输一二线市场。

承接红利多样化

经济发达地区三四线成长空间犹在

产业配置不足、人口流失严重、楼市动力衰退似乎成为三四线城市的标签。但位于长三角、珠三角、大湾区等开放度高,经济发展活跃区域的三四线城市情况却大有不同。

公开资料显示,今年3月,两集中供地之前,长三角地区曾发生一次“拍地战”。

浙江金华永康市、江苏南通如东县、温州永嘉县、常州金坛区、台州温岭市等三四线城区均有土地出让,吸引碧桂园、金地、绿城、中海、保利、万科、新城控股、大发地产等多家品牌房企到场竞争,竞价超过百轮,现场不可谓不激烈。

对房企而言,一方面,虽然这些地块大都属于三四线城市,但因布局在长三角区域,市场购买力强的同时,受周边一二线城市红利辐射等诸多优势,可媲美其他区域二线城市;另一方面,在三四线城市获取大体量土地的成本较低,仍能为企业带来较为可观的规模增长。

除此之外,长三角、珠三角、大湾区三四线城市居民秉持“买新不买旧”的观念,对住宅有较大的改善类需求。品牌房企下沉至三四线,将更优质的产品、管理、配套,甚至交通带给当地居民,为其提供了更优质的居住享受。

值得注意的是,相比部分热点城市日趋严格的调控政策,很多位于长三角、大湾区城市群的三四线城市并未得到政策的广泛关注,随有不确定存在,但目前仍属于调控洼地。

“在一二线调控未有松动的情况下,三四线城市的成长空间并不悲观。”亿翰智库一位分析师称,受益于一二线外溢需求、城镇化红利、购买力提升等多类型红利影响,三四线市场依旧具有较大的支撑力,市场机会仍在。且多数三四线的竞争格局并未形成,实力房企进驻和深耕依旧有机会抢占较大的市场份额。

本地房企下沉优势明显 外来房企需谨慎

“浙江三四线城市房地产市场目前已成一片红海。”天阳地产董事长蔡学伦曾言,进入一个城市容易,但是要守住很难。

大环境压力下,部分房企选择下沉三四线,甚至四五线,但成功者却乏善可陈。

上述业内人士认为,看似有利润空间的项目,仍旧会受市场实际购买力、产品调等方面影响,想要得到认可,还需要企业进行深入的研究与思考。

易居智库研究院研究总监严跃进表示,“下沉”并不是所有房企都具备的能力,相比外来房企,本地房企更有优势,更能做到有效“下沉”。

一方面,本地房企深耕城市多年,对地方政策、风土人情等较为了解,对所在城市房地产市场有着正确的解读;另一方面,本地房企市场认知度较高,品牌较能被本地人接受。

外来房企则要对城市政策、经济活跃度、市场购买力等方面做出正确解读,再结合自身情况进行研判,做到谨慎“下沉”。

“三四线城市的风险也不容小觑。”克而瑞研究中心研究员马千里认为,从疫情便不难看出,三四线抗风险能力较小,疫情影响下大部分三四线城市房价涨幅趋缓,部分城市成交规模萎缩,风险较此前明显加大。

马千里表示,对于在三四线城市布局的企业而言,应及时优化调整土储结构增强抗风险能力,并依据调控政策,灵活响应,积极转变思路,而当务之急是补强在三四线下沉经验。

标签: 棚改退潮 楼市痛点 三四线 房地产市场 红海

猜你喜欢

厦门滕王阁地产挂牌旗下物业公司100%股权 转让底

5月23日,厦门滕王阁房地产开发有限公司(以下简称“滕王阁房地产”)挂牌转让厦门滕王阁物业管理有...更多

2023-05-24 09:49:37

四川协胜地产100%股权及债权被转让 挂牌价约1.

5月24日消息,广安协力文化旅游投资发展有限公司转让四川协胜房地产开发有限责任公司100%股权及债权...更多

2023-05-24 09:36:35

准现楼彰显交付力,合景泰富臻系高端产品再创现象

深耕空间人居美学产品赛道28年的合景泰富,凭借广州臻系高端产品的持续热销,再次证明其强大的实力...更多

2023-05-24 06:55:30

福星股份1.349亿债务获12个月宽限期?并以部分商业

5月23日,湖北福星科技股份有限公司发布公告称,该公司1 349亿债务提供12个月宽限期,同时增加两个...更多

2023-05-23 20:47:39

泰达股份子公司共计申请3.857亿元融资-全球观速讯

5月23日,天津泰达股份有限公司发布公告称,该公司子公司共计申请了3 857亿元融资,并由泰达股份提...更多

2023-05-23 20:48:03

东望时代:广厦控股、楼明所持部分股份遭拍卖?由

5月23日,浙江东望时代科技股份有限公司,广厦控股持有的49,086,712股公司股份遭遇流拍,而楼明持有的公司1更多

2023-05-23 19:36:51

无锡宜兴4.47亿元挂牌1宗商住地 适宜打造纯低密

5月23日,无锡宜兴市挂牌1宗商住地,预计将于6月21日出让。观点新媒体获悉,该宗地为宜城街道梅林片区6-05更多

2023-05-23 18:36:44

红旗连锁拟150万元转让红旗甄选30%股权 转让后不

5月23日,红旗连锁发布公告,公司于当日召开第五届董事会第八次会议,审议通过了《关于转让成都红旗...更多

2023-05-23 17:55:41

河北昌泰集团10亿元私募债券项目更新至“已反馈”

观点网讯。5月23日,根据上交所信息显示,河北昌泰建设发展集团有限公司2023年面向专业投资者非公开...更多

2023-05-23 17:44:29

恩施州本级与恩施市未来3个月至少有5宗宅地将挂牌

5月23日消息,据中国土地市场网公布的数据显示,未来三个月,湖北恩施州本级与恩施市至少有5宗合计3...更多

2023-05-23 17:52:44