房地产行业正在经历着一场大洗牌，而一些房企嗅到了“捡漏”的良机。

近日，美的置业从遭遇流动性危机的正荣地产手中，接手了天津西青项目。

事实上，近一段时间以来，美的置业已先后收购了雅居乐和金科股份的地产项目。

当然，美的置业也有“捡漏”的底气。不久前，美的置业成为2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股民企，获得15亿元融资。

而几乎是在同一时间，美的置业获得招商银行提供的120亿元地产融资额度。

最主要的，美的置业美的集团以及何亨健家族这棵大树，貌似钱不是问题。

只不过，面对这场前所未有的行业调整，美的置业真就能成为“白衣骑士”?

扮演“白衣骑士”，频频收购合作项目股权

房地产行业从来就不缺“白衣骑士”，像是之前的地产大佬万科，就曾抄底蓝光发展、泰禾的多个项目，揽入了华夏幸福的“地王”项目，还从恒大手中拿下深圳市高新投7.08%的股权。

而本轮流动性危机则使得一众央企、国企，担负起了救火的使命。

如今，也就千亿规模的民企——美的置业，在这场行业变革中显得跃跃欲试。

近日，荣福(天津)置业发展有限公司工商信息发生变更，美的置业接手正荣地产51%的股权，成为其全资股东。

据悉，2020年12月，正荣地产以11.28亿元在天津拿了一块地，并成立荣福(天津)置业发展有限公司对该地块进行开发。半年之后，美的置业入股合作，持有公司49%的股份。

如今，美的置业成了该项目的接盘侠。

要知道，该项目地理位置十分优越，周边商业配套也很完善，算是非常优质的项目。

如不是正荣地产正面临流动性危机，其断不能忍痛割爱。

对此，美的置业回应称，此轮收购，其中一个主要目的，就是纾困同行，一副“白衣骑士”的风范。

而在2月24日，美的置业同样从正荣地产手中拿下长沙正荣正茂置业有限公司的50%股权，成为其全资股东。

除了收购正荣地产的项目股权，2月份，美的置业从金科股份手中，收购了重庆美科房地产开发有限公司50%的股份，至此100%持有“美的金科郡”项目。

而在去年12月，美的置业还从雅居乐处，收购武汉“美的雅居乐云筑”项目49%的股份。在100%持有该项目后，美的置业并将其更名为“美的·云筑”。

由此可见，在众多同行深陷流动性危机之际，美的置业开始扮演“白衣骑士”的角色，大举“捡漏”。

融资优势明显，黄档房企存“明股实债”

从实力的角度出发，美的置业敢于逆势收购，确实有所仰仗。

要知道，美的置业的背后，是实力雄厚的美的集团以及何亨健家族，自然底气十足。

而就在近日，美的置业成功发行了2022年度第一期中期票据，发行金额15亿，发行利率为4.50%，期限4年。这也是2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股民企。

3月3日，美的置业更是获得招商银行提供的120亿元地产融资额度，其中60亿元专用于美的置业业务并购。

而在融资成本方面，美的置业也优势明显，甚至可能比一些央企、国企还要低。

根据2021年半年报，去年上半年，美的置业加权平均融资成本为4.92%，新增有息负债融资成本低至4.74%。

虽然融资没问题，不过，值得注意的，美的置业还是“三道红线”踩线房企

数据显示，截至2021年上半年，美的置业的净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，扣除预收款后的资产负债率为74.7%，踩中一条红线，为黄档房企。

此外，美的置业还存在“明股实债”的嫌疑。

数据显示，2021上半年，美的置业的应占利润里，少数股东权益为8.47亿元，比2020年同期的3.30亿元增长了156.68%，占了总利润的28.21%。

不过在权益占比方面，同期美的置业的少数股东权益为204.23亿元，占了权益总额430.73亿元的47.41%。

也就是说，美的置业作为踩线、有“明股实债”嫌疑的房企，仍频频发债融资用于收购扩张，即使底气再足，也存在着一定的风险。

规模扩张和改善盈利两不误，存巨大风险

上文提到，美的置业方面曾表示，此轮收购主要目的之一，是纾困同行。

事实上，美的置业还有更多的考量，一是逐步提升自操盘项目比例，再者是打造产品标签，提升品牌认可度，最后是更好保障业主权益。

话虽然说得冠冕堂皇，但最主要的，还是要做大规模、提高盈利。

美的集团，最为人所熟知的还是其制造业。而在选择切入房地产赛道之后，美的置业为了实现规模的跃升，一度采取激进扩张的模式来做大做强。

2016年，美的置业正式提出了“四年冲千亿”的扩张计划。而从最终结果来看，美的置业还是低估了自己的扩张效率。

2019年，美的置业以1012.3亿元的销售额，提前一年跨入千亿行业。

然而，在此之后，美的置业的扩张速度明显有所下降。

2021全年，美的置业的合同销售约为1371.4亿元，虽然同比增速为8.7%，但距离其1500亿元的销售目标还是有一定的距离。

除了规模的考虑之外，美的置业还想借助本轮收购，改善利润水平。

值得注意的是，美的置业的盈利能力一直呈下滑趋势。在2018年和2019年，美的置业的毛利率曾达到30%以上的水准，但是此后便持续下滑，2020年为22.2%，2021年上半年再次跌至20.68%。

而从其他房企中收购项目股权，讲得好听点，是美的置业纾困同行，但其也会获得价格方面的让利，从而提高项目的盈利空间。

另外，数据显示，2021年上半年，美的置业营收大涨、毛利大涨、净利润也大涨，唯独归母净利润只增加了6%。

而此次美的置业频频接手合作项目，另一个动机就是提升自操盘项目的比例，以此了避免利润因为权益占比低而被稀释。

如此看来，美的置业的理想还是很丰满的。

只不过，频频在一二线、强三线城市出手的美的置业，在限价等政策的影响下，能多大程度挖掘利润空间，还是值得怀疑。

更为重要的，之前的行业“白衣骑士”，不是没有遭遇牵连、最终深陷泥潭的案例。

美的置业能躲过这种结局吗?