过去一年，个人住房贷款和消费性贷款快速增长。央行2015年金融机构贷款投向数据显示，2015年末，人民币房地产贷款余额21.01万亿元，同比增长21%。

春节临近，“央妈”给买房族派了一个“大红包”。2月2日，央行与银监会联合发布调整个人住房贷款政策。此次房贷新政的最大亮点在于，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮至20%；二套房首付款比例可从40%降至30%。对房贷新政，已有建设银行、民生银行、浙商银行等多家银行快速作出反应。

业内人士预计，按照央行“分类指导，因地施策”原则，未来银行在住房按揭贷款市场将呈现差异化的信贷政策。在“去库存”的背景下，以住房按揭和消费金融为代表的零售金融也将成为银行避险寻求安全资产投放的重要战场。

差异化竞争格局

“昨天下午央行开完会后，我们就对分支行做出相关通知，2月3日房贷新政已经在我们银行正式执行。”一位股份制银行零售银行部总经理对记者表示。

浙商银行经济分析师杨跃在接受记者采访时称，这说明本次政策在金融机构这一执行层面也进行了“分类指导”，同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。

一位股份制银行个人金融部负责人对记者称，差异化是这次央行调整住房信贷政策的明显信号，有助于银行发挥自主政策，形成长期常态的市场化政策机制。根据央行通知，不排除有银行为了抢占按揭客户将首付款比例降至20%。

上述股份制银行个人金融部负责人表示，除了对首付比例实施差异化外，遵循“分类指导，因地制宜”原则，银行根据各地情况(住房政策、货币信贷政策)和产业发展政策等，各地分行将综合考量房贷投放；同时，住房按揭贷款体现了市场化因素，考量不同客户群体的信用评估、风险承受能力等，首付比例不是绝对指标。对于全国性银行而言，很难出台统一的信贷政策，预计各家分行针对不同区域的房贷政策差异很大。

“有两种可能，一种是总行制定总体框架和信贷规模，一种是不同银行根据不同地区进行业务区分，在确保风险判断的前提下，省级分行进一步将定价传导到下级机构也是有可能的，具体还要看各家银行。”杨跃说。

杨跃进一步表示，各省级市场利率定价自律机制将起到重要区域政策落地作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有的放矢。

“贷款额度不是主要问题，主要是市场需求。”上述股份制银行个人金融部负责人表示，2015年银行取消存贷比以及利率市场化改革进程提速之后，贷款额度并非银行住房信贷投放的桎梏，而主要是市场供需情况制约，包括业务收益、综合定价，个人房贷是质量比较稳定的好的基础资产，因此，不能单纯靠银行贷款投放作为提振市场的主要力量，需要人口、户籍、就业配套组合拳。

零售金融新战场

在去杠杆、去产能、去库存的调控思路下，银行依赖做大资产规模已经难以为继，过剩产能行业坏账高企，倒逼银行调整信贷结构。在此背景下，供给侧改革被提至中央层面，促进消费升级成为银行信贷投放的新蓝海。

事实上，过去一年，个人住房贷款和消费性贷款快速增长。央行2015年金融机构贷款投向数据显示，2015年末，人民币房地产贷款余额21.01万亿元，同比增长21%；全年增加3.59万亿元，同比多增8434亿元，增量占全年各项贷款增量的30.6%。

在此背景下，央行房贷新政旨在消化房地产库存，那么，银行执行政策的效果会如何？对此，杨跃表示，从国际趋势看，我国银行业零售业务未来还有很大的扩展空间，个人按揭贷款是重要的部分，对于业务规模将如何进行配置，不同银行是不一样的，其他业务结构也需要相应调整。

从此前商业银行按揭贷款的需求看，一线城市住房贷款需求旺盛，而三、四线城市相对贷款需求较温和，与几年前房地产市场火爆之时相比降温不少。不过，本报记者也了解到，一家排名前列的股份制银行将按揭贷款业务作为2016年的重点业务。上述股份制银行零售部总经理介绍说，该行按揭贷款业务在2006年基本就停掉了。对商业银行来说，做按揭贷款人力投入非常大，定价相对其他贷款品种偏低，很多商业银行做得较少。该行今年之所以将按揭贷款作为重点业务，主要出于对银行稳健经营资产配置的考虑。“今年会将更多的信贷资源给到按揭贷款。”他说。

按揭贷款利润空间收窄

如果首套房贷款首付比例降至20%，而贷款利率最低7折的政策依旧执行。在利差持续收窄的情况下，银行还有利润可赚吗？

“从金融机构角度来看，目前的利率水平加首套房其他政策，如果再下调利率，银行几乎就不赚钱了。虽然目前市场对房贷新政总体反应正面，但具体有多大的拉动作用还有待观察。如果单笔按揭贷款不赚钱，总量再大也无法赚钱。”上述股份制银行零售部总经理说。

未来，住房按揭贷款是不是银行的重要盈利来源？杨跃分析称，在息差收窄的大趋势下，住房按揭贷款直接带来的息差收入将有所下降。不过，个人按揭贷款的间接效益在于，有助于银行培养长期稳定优质的个人客户，通过改善业务模式增加客户黏性。

上述股份制银行零售部总经理也指出，做按揭贷款是为了发展更多稳定的个人客户，现在零售业务要做长期客户关系。