“2021年的关键词是增长。”

这是宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”;1238.HK)的总裁许华芳在2020年线上业绩会上对公司定下的2021年发展基调。

根据宝龙地产设定的发展目标，宝龙地产2021年的合约销售目标为1050亿元。追求规模扩张的宝龙地产，旗下项目却频繁发生安全事故。今年5月，一场令人揪心的事故，再次牵涉宝龙地产，或许也为其冲刺千亿销售目标增加了些许阻碍。

宝龙地产对《投资者网》表示：“事故的发生属于偶发现象，目前宝龙地产一百多个在建项目，安全事故发生率极低，是极个别现象。公司一直以来都非常重视施工安全和规范，通过定期的项目安全自检和集团巡检，以及第三方安全生产季度评估，建立了完善的安全制度，同时也会定期对总部及项目管理人员、工人进行安全教育培训，进行管理提升。”

常州宝龙出事故 开发进程慢

2021年5月9日，常州市钟楼区北港街道水杉路宝龙广场三期发生一起高处坠落生产安全事故，致1人死亡。

随后，江苏省住房和城乡建设厅官网于5月14日发布了《关于歌山建设集团有限公司的事故通报》。根据通报，事故工程为青枫公园南侧C地块三期12#、15-1#、15-2#、15-3#、16#~23#、24#(门卫)及地下室建筑工程施工总承包;事故地点为常州市钟楼区北港街道水杉路宝龙广场三期;建设单位为常州宝龙置业发展有限公司(简称“常州宝龙”)。

根据天眼查信息显示，穿透股权关系发现，常州宝龙是宝龙地产(香港)控股有限公司全资子公司。而根据宝龙地产2020年年报，宝龙地产(香港)控股有限公司成立于2007年7月5日，为港股上市公司宝龙地产100%持股的全资子公司。

宝龙地产对《投资者网》表示：“常州项目发生的高坠事故，据当地公安部门最终事故调查，属于工人误操作滑倒坠落的意外事故。2021年5月13日，事故善后处理完成。本次事故处理较为及时，事故处理完成后，现场安全管控体系已通过建设主管部门认可。常州项目进度计划较开发节点未发生偏离，各分项工程和标段不受本次事故影响。”

宝龙地产于2008年6月正式摘得常州青枫公园南侧地块，打造住宅和商业办公，分三期开发，目前一二期已经完工。而青枫公园南侧C地块三期则为常州宝龙城市广场，据宝龙地产2020年年报信息，常州宝龙广场业态为商业，总建筑面积为107.8万平方米，已竣工物业面积63.7万平方米，处于开发中物业面积为31.2万平方米，尚未开发的物业面积有12.9万平方米。

(图片来源：常州市自然资源和规划局)

拿地13年，至今仍在持续开发中。相较于2018年摘得地块并于同年开工、2020年12月实现开业的盐城城东宝龙广场、漳州龙文宝龙广场，于2015年举行开工仪式的常州宝龙广场的进度实属缓慢。

知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示：“开发进程缓慢会影响企业后续的运作和资金回笼，也会有很多潜在的风险。”

安全事故频发 涉虚假宣传

或许是为了回避资金回笼慢带来的潜在风险，宝龙地产也在逐渐加速高周转。自2017年，宝龙地产首次提出“369”开发模式，即3个月完成方案，6个月开始预售，9个月实现资金回笼。对于2021年，宝龙地产再次提出“升级‘369’开发模式”，提高去化率，加速现金回流。

不过欲速则不达。公开资料显示，2018年12月，福建省住房和城乡建设厅通报称，位于厦门市思明区的厦门宝龙国际中心(1-1#~1-2号楼及三期地下室)工程发生一起安全事故，造成1人死亡。该项目建设单位为厦门宝龙实业有限公司。

2020年12月21日，江苏省住房和城乡建设厅发布《关于江苏金贸建设集团有限公司的事故通报》，通报显示，2020年12月4日，江苏泰州一处工地发生一起触电生产安全事故，致使一名工人被电身亡。事故工程为海陵区宝龙世家BC区项目工程，建设单位为泰州宝龙房地产有限公司。上述厦门宝龙实业有限公司、泰州宝龙房地产有限公司均为宝龙地产旗下子公司。

严跃进对《投资者网》分析表示：“对于项目的事故，其实说明企业管控是不到位的。企业需要注意的一个问题是，类似问题涉及人身财产等问题，需要高度重视，在管理方面不能松懈。这也说明企业过多追求销售规模和业绩，但是一些基本的保障还没做到位。”

除此之外，宝龙地产的项目还因违法遭遇处罚。2018年，宝龙地产竞得漳州2018P04地块，随后在此之上开发建设漳州龙文宝龙广场。2020年12月，漳州市龙文区人民防空办公室对漳州宝龙英聚房地产有限公司(该公司为宝龙地产控股子公司)作出行政处罚，给予其警告，并责令限期改正。处罚事由为漳州2018P04地块未按 2018年11月1日审批的《城市新建民用建筑修建防空地下室审批表》及提交漳州市龙文区人民防空办公室审批的人防工程施工图组织建设。

值得一提的是，遭遇处罚的宝龙漳州龙文宝龙广场还曾进行虚假宣传。有网友在人民网领导留言板投诉宝龙漳州龙文宝龙广场3号楼虚假宣传，涉嫌将商用办公楼宣传为住宅进行销售。2020年10月28日，龙文区人民政府办公室回复称：“经核查，宝龙广场售楼部当前正在销售的3号楼珑寓土地规划用途确实为商业办公。”并表示，“龙文区有关单位工作人员已现场责令建设单位今后在销售楼房时应实事求是，不能做虚假宣传广告。”

除了虚假宣传，宝龙集团旗下房屋质量也频繁遭遇投诉，漏水、墙体脱落、物业服务不到位等成为投诉“重灾区”。

背千亿负债 冲千亿目标

公开资料显示，宝龙地产主要专注开发运营优质、大规模、多业态的商业地产项目，于2009年10月14日在港股主板上市。截至2020年12月31日，宝龙地产已开发、拥有及运营193个物业项目，商业项目涵盖“宝龙一城”、“宝龙城”“宝龙广场”及“宝龙天地”产品系列。

近年来，随着对规模扩张的渴望，宝龙地产在高周转开发模式压力之下急速狂奔。2017年，宝龙地产的销售额首破200亿元，2018年超400亿元。而在2019年与2020年，宝龙地产分别实现销售额603.5亿元、815.51亿元 ，同比增长分别为47.1%、35.1%。

根据观点数据显示，2021年1-5月，宝龙地产的全口径销售额为425亿元，在行业排名第43位。根据宝龙地产2021年设定的1050亿元合约销售目标，宝龙地产已完成40%的销售目标。

不过，在销售额尚未达到千亿目标前，宝龙地产早已千亿负债压顶。数据显示，宝龙地产2017年总负债为660.17亿元，至2018年增至992.50亿元，增幅50.33%。2019年，宝龙地产负债突破千亿，为1235.90亿元;到了2020年末，宝龙地产总负债继续攀升，至1433.33亿元。

截至2020年末，宝龙地产借款总额同比增长约20.5%，达到665.67亿元，包括一年内到期的借款约206亿元，以及一年后到期的借款约459亿元，而截至2020年末，宝龙地产的现金及现金等价物为253亿元。

此外，宝龙地产的现金流也从正转负。Wind数据显示，从2015年以来到2019年，宝龙地产的经营性现金流净额始终处于净流入状态。这一情况在2020年发生变化。2020年，宝龙地产的经营性现金流净额为-120.13亿元，较2019年同期减少了536%。

为了缓解债务，今年以来宝龙地产多次发债。2021年4月， 宝龙地产成功发行于2022年到期的2亿美元3.9%优先票据，5月，发行了发行于2026年到期的2亿美元4.9%优先票据。根据公告，票据所得款项作为其一年内到期的现有中长期离岸债务进行再融资。

不过值得注意的是，今年宝龙地产有一笔24.5亿元的 ABS 债遭遇变故。上交所交易平台信息显示，债券品种为“ABS”、债券名称为“国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划”的债券状态于今年4月20日更新为“终止”。

上述债券于2020年4月27日受理，拟发行金额24.5亿元，主要为宝龙地产旗下杭州滨江宝龙城进行资金支持，原始权益人为上海瑞龙投资管理有限公司，该公司为宝龙地产100%持股子公司。从发行人历史发行情况来看，瑞龙投资在上交所共发行三笔债券，两笔终止，一笔通过。

对此，宝龙地产向《投资者网》表示，“关于近期ABS发行终止，只是流程规范上的变动：因为与宝龙地产旗下国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划相关的滨江购物中心经营情况超预期，中介机构调整了评级分层以取得更好的发行票面。由于该项目已于去年过会，所以按照交易所规定条件变更需要撤回后重新申报。5月19日，交易所已经受理了该笔24.5亿ABS的重新上报，距4月27日终止受理后仅仅13个工作日。公司的融资一直都是顺畅的，融资成本也控制良好。”

宝龙地产如何平衡高杠杆与冲规模，是公司面临的极大考验。在身负诸多包袱的状态下，宝龙地产如何实现高质量的增长?《投资者网》将持续关注。葛凡梅(思维财经出品)