一边是投资机构的清仓，一边是大刀阔斧扎进不动产投资，中国平安近期在资本市场上备受关注。平安人寿日前在中国保险行业协会官网披露，拟投资上海来福士广场等六个商业办公不动产项目。公告显示，作为投资主体，平安人寿以直接持有各项目公司部分股权方式投资不动产，投资金额预计不超过330亿元。目前，此交易正处于协议签署阶段。

不仅如此，记者观察发现，作为碧桂园、中国金茂、华夏幸福等地产巨头第二大股东，平安人寿的投资开始转向国际背景集团。

虽然在不动产领域叱咤风云，但是在二级市场上，中国平安的股价跌破60元/股，年内的跌幅超31%。

中国平安重仓13家房企

记者查阅该上市公司2020年年报看到，中国平安在不动产投资方面，包括与不动产关联的物业、债和股票，投资金额占保险资金总规模的7.5%左右。

这与监管规定允许的30%的投资比例上限仍有较大差距，从财报看，除了传统不动产，中国平安还关注公租房、康养、人才房等新型不动产。对此，中国平安首席投资官陈德贤此前就公开表示，未来将会偏向选择物权类的投资，以物业为主。

记者观察还发现，中国平安还是碧桂园、中国金茂、华夏幸福、旭辉控股集团等著名房企的大股东。

也就是说，中国平安一面持有大量商办不动产，一方面进行房地产企业股权投资，而且旗下的平安不动产公司还与恒大、碧桂园、万科等房企有股权或债权合作，在公开土地市场上动作频频，拿下不少房地产项目。比如中国平安与华润置地联合成立广州璟仑房地产开发有限公司，持股达39.92%。这是一个什么样的载体呢?记者查阅天眼查看到，平安不动产的前身为深圳市平安物业投资管理有限公司，成立于1995年，2011年正式更名为平安不动产。

在股权投资方面，中国平安基本不参与项目开发运营，而是通过参股获取利润分红，或者与房企联合开发。据粗略统计，中国平安重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系。

记者从一季报中国平安集团合并资产负债表看到，投资性房地产项目截至2021年3月31日为60,428百万元 (未经审计)，而该指标截至去年12月31日为57,154百万元(经审计)。

(上图为旭辉控股集团部分大股东持股情况。)

(上图为碧桂园部分大股东持股情况。)

从多元化险企到不动产 “投资大佬”看中稳健收益

中国平安是一家多元化保险企业，2020年其总营收为12183.15亿元人民币，其中机动车辆保险收入占比16.12%，员工总数36.2万人，法定代表人为马明哲，无实际控制人。查看财报可以发现，该集团主要涉及寿险及健康险业务、信托业务、证券业务、其他资产管理业务、科技业务等。

那么作为一家多元化险企，为何热衷于不动产项目投资呢?中国平安首席投资执行官陈德贤公开表示，不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。

此外，该策略与险资运用于不动产项目空间不断加大有关。记者查阅相关监管规定留意到，2015年监管部门发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》将该比例提升至30%。拿此次拟投资六个来福士广场项目为例，项目投资余额仅占平安人寿上季度末(2021年3月31日)总资产比例约1%，而该公司投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末总资产比例约10.3%，远低于30%的监管要求，风险可控且未来仍有投资扩大空间。

对于中国平安在该领域的投资，中泰证券在研究报告中分析称，一方面，商业地产的久期足够长，能够满足险资资产负债久期匹配的需求，根据中国平安集团的披露，平安人寿保单的负债久期一般在15年左右，目前固定收益类资产久期仍存在缺口，一般在7年以内;另一方面，此次其收购的6个来福士项目均处于大城市的核心地段，去年在疫情影响下平均出租率仍有90%，现金流充裕，叠加长期地价升值，基本可以达到险资的长期收益率目标。

从最新的投资趋势看，中国平安在房地产领域的投资开始转向国际背景集团，对此，光大证券的研报就认为，从中国平安长期股权投资来看，稳健性与收益性并存，其先后投资于多家房地产公司，其中部分上市公司出现亏损，由此，中国平安期望从新的投资中获取收益以弥补损失。

尽管如此，二级市场上的资金则有不同的看法，6月17日公告，大股东卜蜂集团通过下属子公司于今年1月1日至6月16日期间，以股本衍生工具交付股份的交易方式累计减持公司H股约1.83亿股，占总股本比例1%。该时间区间中国平安H股的成交均价为90.81港元/股，按照该价格计算，卜蜂集团的减持套现约折合人民币达138亿元。而“私募大佬”李驰在微博透露清仓中国平安的消息也引起广泛关注。

截至7月12日收盘，中国平安股价为59.4元/股，下跌1.15%，年内跌幅超过31%。记者陈丽莉