来自境外的税制样本

　　海外房产税制度启示录

　　境外成熟的房产税体系，如何成就他山之石，可以攻玉？

　　东地产 闫文娟

　　房产税对整体房产市场的健康发展至关重要。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，房产税的征收由来已久，在全球范围内，尤其是一些发达国家，房产税征收制度已经基本成熟。

　　新加坡：分段式纳税

　　对新加坡而言，房产税更像是“劫富济贫”的工具。

　　据了解，新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是房屋的年产值，指的是新加坡税务署根据房屋每年可赚取租金的净收入，即年租金减去物业管理、家具以及维修费用得出的综合收益。

　　新加坡政府对于年值超过6000新元（1新元约合4.8元人民币）的自住房征收4%-6%不等的房产税，征收标准如下：物业年值低于6000新币的，免收房产税；物业年值为6900新币的，前面6000免收，后面900按照4%收取，即36新币（约合174元人民币）； 物业年值超过24000新币，缴纳超过部分6%的房产税。非自住房屋税率则没有起征点，统一按10%征收。如果自住房年值低于6000新元，无需缴纳房产税；如果不是自住用房，就必须每年缴纳房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

　　随着房产年值提高，所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例，如果是自住用房，每年的房产税为房屋年值（30000—6000）×4%，即960新元；如果出租，则为30000×10%，即3000新元。这一差额会随着年值的增加而不断拉大。除此以外，自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣，最终购房者需要缴纳的数目几乎可以忽略不计。

　　总的来讲，新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的。近年来，新加坡房产税税制改革的基本思想仍是进一步倾向弱势群体，让高端住宅业主尤其是房产投资客缴更多税。

　　美国：税率差别大

　　在美国，只要拥有房子，就要缴房产税。

　　《东地产》了解到，美国房产税率一般在1%—3%之间，不同州、县、市和学区，房产税的税率都不一样。据CoreLogic相关数据，伊利诺伊州房产税税率的中位数在美国所有州中是最高的，达到2.67%；纽约州排第二，为2.53%；之后是新罕布什尔和新泽西州，它们的房产税税率中位数分别为2.4%和2.37%。

　　美国房产税税率最低的州是夏威夷州，该州房产税税率的中位数为0.31%；南达科塔州房产税税率为0.38%；阿拉巴马州州房产税税率中位数为0.54%。

　　对于同样购买了总价200万美元的房主来说，他在伊利诺伊州交的房产税要比在夏威夷州交的房产税多出47200美元。

　　为什么房产税差异如此之大？美国《时代》周刊曾列举了8个原因，第一项是税赋高的社区学校好。这在纽约州威斯敏斯特县表现明显。在威斯敏斯特县，当地投入到学校的资金超过10亿美元，这个账单的主要付款来源就是房产税。

　　事实上，房产税高的原因就在于它是地方财政收入的主要来源，在新泽西州，房产税贡献48%的财政收入，而美国全国平均水平是33.1%。一般来说，县税、城市税和学区税三者间的比例为1∶1∶5。学区收到的房产税越多，学校越有钱；学校越好，房产的增值也越大，政府财税收入越多。

　　英国：可分期支付

　　英国房产税是地方政府征收的用于支持地方性公共服务的地方税，是地方政府重要的财政来源。其房产税按房产用途不同分为居住房屋税（CouncilTax）和营业房产税（businessrates）。

　　根据相关规定，英国居民住房按照房产价值开征居住房屋税。课税对象为居住房屋，包括自用住房和租用住房。纳税人为年满18周岁的住房所有人或承租人（包括地方政府房屋的承租人）。例如，大学生承租的宿舍也要交纳居住房屋税，但对于每周平均课时21小时以上、每年超过24周的“全日制”学生，可以免交。中国留学生一般都是“全日制”学生，所以可以免交。

　　其课税依据是房屋的评估价值。房屋价值的评估由国税与海关总署（HMRC）下属的评估办公室负责。征收管理上，先由纳税人向地方政府申报，并提供与住房有关的资料。地方政府对住房进行评估后在每年的4月1日向纳税人发出税单，通知纳税人应缴纳的税额，并且允许纳税人在10个月内分期支付。英格兰平均每年每一房产的征收额约为2000英镑。居住房屋税约占地方政府财政收入的25%左右。

　　营业房产税也称非居住房屋税或非家庭税，其前身是普通税。纳税人为非居住房屋所有人，包括自然人和法人。课税对象为不用于居住的房屋，包括法人营业用房和自然人营业用房，如工厂、商店、仓库、写字楼等。课税依据为房屋租金收益。该税种虽然由地方政府征收，但地方政府无权直接处置，征收的税款全额上交中央政府，再由中央政府根据各地人口等情况按一定标准返还给地方，这部分返税也是地方政府的一项重要收入来源，如布罗姆雷区营业房产税占到该区总收入的近20%。

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