未来12个月，毫无疑问是中国房地产行业的冬天。但对于这个冬天的性质，似乎有着截然不同的看法。

　　本周，在土地市场上，广州、长沙、武汉再创新高，似乎暗示着房价仍然看涨，俨然“暖冬”的模样。但11月23日，一位曾以“彪悍拿地、屡次创造地王”著称的地产大佬，却对楼市表现出了十足的谨慎，甚至有点悲观。

　　他就是融创中国的董事长孙宏斌，一个“两次跌倒、两次爬起来”的人物，2016年，他的企业有望实现超千亿的销售收入，位居全国房企10名左右。

　　根据“21世纪经济报道”，孙宏斌主要有以下观点：

　　1、对于本轮调控政策，孙宏斌认为，非常严峻。“对于这次调控的严密程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”孙宏斌断言：“房地产行业再增长已经很难。”

　　他还说：“再怎么重视这次宏观调控都不为过。为什么地价那么贵？原因是房子卖得不错，贷款也不错，开发商有钱了。所以，前几个月踏空的一直没买地的开发商急了。地价会便宜吗？一定会。快了。”

　　2、孙宏斌认为：什么时候，选择什么城市，买什么样的地，很重要，地买错了，盖什么都错。要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位带来的不平衡状态，做好时间和空间的选择。

　　3、未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话，小而美的企业很可能就变成“小而没”了。“谁能借到更便宜更长的钱，穿越周期的钱，谁就厉害”。

　　那么，应该如何看待孙宏斌的观点？这个楼市的冬天，真的会非常寒冷吗？

　　1、我曾在本轮楼市最疯狂的时候（8月2日），写过一篇文章，题目是《赌国运的时候，楼市必须“挥泪斩马谡”！》文章的核心观点是，今年以来的“地王潮”太疯狂了，如果国家放任，“则意味着三四年之后中国一线城市和部分强二线城市的房价将再次翻倍。到那时，恐怕人民币汇率要出现剧烈贬值才能稳住资产价格”。

　　文章还说，“这是赌国运的时刻，虽然我长期看好中国大城市的房地产市场，但我愿意看到今年的大部分地王被中央政府‘挥泪斩马谡’。他们太疯狂了，疯狂到了无法承受。”

　　将近两个月后（9月30日），调控正式开始，而且连续出台了三轮调控，可见中央对这个问题的重视。目前，被严格管控的城市达到20个，一批三线城市也被各地参照热点城市来管理。孙宏斌是大开发商的老板，他知道的内幕肯定超过我们，所以，这个楼市的冬天或许会比多数人预料的更为寒冷。

　　2、热点城市房价暴涨，不仅带来了资产泡沫和金融风险，还会引发社会问题。2017年是换届之年，高层肯定会高度重视这个问题。如果中心城市房价继续居高不下，最终一定会招致累进制、惩罚性的房地产税。也就是说，未来房地产税的征收方式，肯定是因城而异的。人口严重流失、房屋积压的城市，可能长期豁免。北上深这种城市，可能力度最大。

　　3、短期看，热点城市的房价正在迅速“赶顶”，也就是接近“美元顶”。在楼市研究中，我最先提出了“美元顶”和“人民币顶”的概念。所谓“美元顶”，就是指以美元计价的顶部，目前北上深就差不多达到了阶段性的“美元顶”。虽然“美元顶”不等于“人民币顶”，它也会带来一个问题：投资效率的下降。所以我们看到，很多楼市的资金在撤离，要么去了海外，要么去了期货市场或者股市。

　　4、过去10年，人民币和人民币计价资产，在全球都是最佳资产。未来10年，不确定性增强。虽然我继续看好“高级别的、有显著人口增量的城市的优质住宅”，它能不能继续成为“全球最佳资产”，恐怕要画上一个大问号。投资者对于这类资产的期望值应该有所降低，把“大城市优质住宅”当成抗通胀的防御性资产，通过长期持有（而不是短炒）来获得收益。当然，对于普通人来说，出于稳健的考虑，未来资产的重心仍然要放在这类住宅上。

　　5、楼市仍然在降温，这种趋势才刚刚开始，市场还没有凉透。春节之后，市场可能出现真正意义上的降价，到下半年才会在成交量上再次回升。将来怎么走，关键看政策的变化。未来，20多个热点城市的楼市，依然能够“给点阳光就灿烂”；但东北以及广大的西部地区，众多的三四五线城市，是怎么打“政策强心针”都难以激活的。