从华夏幸福、链家和恒大，聊聊时间的朋友

　　——2017跨年演讲地产版实录

　　原作：罗振宇

　　续作：楼 亮

　　大家好，各位时间的朋友，欢迎来到由自媒体《地产大哥》直播的《时间的朋友跨年演讲》，这是2017年的第一场。

　　进入新年的第一周，发生和将要发生三件大事：

　　1月2日，恒大回A股迈出关键一步，引入战略投资300亿；

　　1月4日，华夏幸福经财务部门初步测算，预计2016年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加30%到40%；

　　1月7日，链家左晖将登台演讲《租赁崛起》。

　　这是很普普通通的三天。阳光依旧会打在你的脸上，时针不多转一秒，还是24个小时，86400秒。

　　这又是很不普普通通的三天。2017年地产行业的山川河流，都在因此震撼。

　　在接下来的360天里，楼先生将和您度过17场文字直播。（欢迎各大卫视提供视频赞助）

　　第一场直播的标题叫：时间和战场。

　　成功，都是时间的玫瑰。这句话很温暖，残酷的是下半句—

　　成功者，都是玫瑰上的刺。

　　先来看他们如何变时间为刺：

　　恒大引入300亿战投，还有一纸城下之盟：2017年至2019年预期销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元；营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元；净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。

　　这就是传说中的对赌协议，首家宣布进入4000亿俱乐部的恒大。

　　公告发布的凌晨，许家印在恒大中心的41层开视频大会，恒大全国的高管的办公室，灯火通明。凌晨会议结束后，秘书给许家印捧来一大摞待签文件。

　　华夏幸福可能是第一个率先披露业绩的A股公司。

　　老板王文学的凌晨又在做什么?可能在签文件，也可能泡在他的私人图书馆里，看最新产业动态的书籍。

　　三天后，“二手房之王”左晖将要登台演讲《租赁崛起》。他的演讲题目，其实只是借用同事杨现领的一本新书的名字，代言行业。

　　楼先生猜他会说，“在我眼里，1个亿和1万亿没有区别，就是信任和不信任的事。”

　　这三天的时间，构成了2017年的全景，甚至影响未来的10年。

　　用罗胖的话说，这是全新的战场，正在摆开，叫时间战场。

　　它也是行业的分水岭。

　　分水岭之阳，有许家印的菜园子，有王文学的稻田，还有左晖的红高粱地。

　　分水岭之阴，将是长期冰雪堆积。

　　来看一组数据吧。

　　这是孙宏斌在民生银行的内部讲话。老孙纵论天下大势：“房地产一手的总盘子将持续在10万亿，未来进入前10的企业，平均年销售规模不低于4000亿。”

　　老孙说这番话的时候，万科、恒大、碧桂园已经宣布过3000亿大关。

　　而在1月2日 这天晚上，恒大等于正式宣布：2017年全年销售额4000亿。

　　虚拟一下场景：

　　王健林头天晚上说，定个小目标，先赚1个亿。

　　第二天太阳刚下山，许家印有点不好意思地说，嫌了10.9个亿；

　　左晖腼腆地说，赚了19个亿（2015链家理财运营年报显示，截止到2015年底，链家实现了7000亿房产交易额。数据测算保守以7000亿计算。）

　　华夏幸福先不说，将重点提到。

　　地产行业一手和二手最终出现了类BAT企业，很多同行是不是感觉到拖了后腿。

　　果真是巨头的时代。不要再去说颠覆，不然会闹个大红脸。

　　你一个物业公司100倍市盈率，都拿它们没招，更没便宜占。

　　当然，更不要轻信他们的布道鸡汤。

　　比如左晖说，慢就是快。你不是左晖，他的慢就是快，你慢下来只能更慢。

　　老子说，无为而治。老子不是让你当甩手掌柜。他是说，找到有为的人，老板才能无为而治。所以，筒子们，不要抱着走捷径、偷懒的心态去听名人名言。

　　既然这个菜园子姓许，那个高粱地姓左，是不是跟你就没有什么事了?是不是你只能弯腰去捡剩下的土豆，再多洗几遍，做出京城有名的餐厅老粤西的名吃“水晶醋溜土豆丝”。不过，这也是个办法。

　　其实在一手、二手之外，还有一个三分天下的行业，楼先生称之“代孕生意”，就是王文学的华夏幸福产业新城模式。

　　如果做个最简单的比方，一手是钱的事（市场份额），二手是人的事（流量），那么还有一个事：钱+人=产业。

　　都去找水龙头，王文学搞了一个大水缸，水龙头随便插，一拧就出自来水。

　　我们来看看“代孕生意”升级版本。

　　简单地说，主要分为三步：

　　首先是和当地政府合作，政府将某一区域的开发权利委托给华夏幸福，华夏幸福聘请内部或外部的城市规划专家对区域进行规划。政府从各方面吸取意见，做出整体规划。

　　然后华夏幸福按照整体规划，在商业的范畴上掌握开发节奏，形成一体化的园区开发运营模式，在区域规划、产业定位、园区建设等各方面为招商引资做服务。

　　最后，由华夏幸福负责园区招商引资，设立引导投资和物业服务子公司，进行园区日常运营，在委托管理期满之后转交给政府部门进行经营和管理。

　　怎么赚钱?主要分三块。

　　一是土地一级开发和园区基础设施建设；

　　二是园区住宅开发；

　　三是招商引资返还；

　　第四是园区的综合服务和物业管理。

　　特别是第三块，华夏幸福可以获得新增落地产业投资的45%作为收入。按照2015 年年报，这一部分业务毛利率为95.01%，约占总收入的16.65%。随着前期开发园区陆续进入此项业务的结算期，预计2016年和今后，此项业务营业收入占比将提升。

　　很多人不明白，华夏幸福怎么可能过往三年的净资产收益率都保持在40%以上。答案就在这个代孕模式的秘密上：

　　1.在园区住宅开发这一块，华夏幸福自己开发的园区有土地成本和开发成本优势，不占用大量现金流，周转很快。

　　2.经过多年的孕育，华夏幸福的产业服务业务目前已逐步进入结算期，加上这一块毛利率极高，所以它的盈利能力鹤立鸡群。

　　3.华夏幸福起家固安，它的项目又主要集中在京津冀。大家都懂的，眼下的京津冀是不能再热的概念了。

　　“代孕”就是华夏幸福言及的产业新城模式，主要是秀产业内容。这个本是天下皆知的秘密，凭什么你能“代孕”，我的肚皮也不比你差哪里去吧?

　　这里不能不提到产业新城的模式。

　　一是具备大规模复制能力，立足京津冀，复制全中国，走向全世界。

　　复制的背后，是大规划、大规模效应。对产业园区来说，规模效应就是各园区产业之间的协同效应。而且园区开发本身技术、经验积累要求较高，招商需要丰富的客户资源（招商团队多达1200人），无形中都提高了准入门槛。

　　特别是华夏幸福提前卡位京津冀与长三角，留给新来者的生存空间越来越小。随着“一带一路”战略的深入，产业新城飘洋过海，开始征战海外。

　　第二就是产业新城模式升级。

　　从最初的产业园区，进行土地和基础设施的一级开发；到园区二级开发、招商引资；再到配套商业、住宅、公用建筑的开发；再再到“产业新城运营”，现在是“TOD”模式，即以公共交通为导向的开发模式这一全新的开发思路。

　　这一点，特别值得关注。去年5月份，华夏幸福经公开竞标成为廊坊至涿州城际铁路项目及固安至保定城际铁路项目社会投资人。华夏幸福要依托产业新城运营能力打造城铁经济带，同时将铁路交通资源接入产业新城平台。

　　罗胖说，在时间这个战场上，有两门生意会特别值钱。

　　第一，就是帮别人省时间；

　　第二，就是帮别人把省下来的时间浪费在那些美好的事物上。

　　产业新城是哪门生意，你猜。产业新城虽然前景美好，代孕却是非常辛苦，也并不只是9月怀胎。

　　走到今天，华夏幸福的代孕模式走过14年，还用了创新妙方PPP模式，最终辐射京津冀、长江经济带、珠江三角洲及“一带一路”沿线国家等在内的50余个区域，并聚焦10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群。

　　14年前，左晖虚岁32岁，彼时链家诞生不到3个月，这年10月，他在北京市场第一个推出二手商品房转按揭业务；

　　14年前，恒大的销售额是2017年千分之五，许家印在自己的公司里成立了党支部；

　　14年前，楼先生在青岛的大街上，揣着简历，一家家单位敲门，整个夏天，门后都没有回音。

　　亲爱的朋友，14年前，你在做什么?

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