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　　虽然北京有意向加大接下来的住宅用地供应，但这其中有一部分是政策性住宅与自持类产品，可供销售的住宅产品不能算多。

　　观点地产网 兵马未动，粮草先行。2017年伊始，各地陆陆续续敲响新年第一拍，房企们也一边盘点业绩，一边储备粮草。

　　1月19日，北京市又一批双限地块开拍。房山区[2016]031号地块、平谷区[2016]032号地块及门头沟区[2016]033号三宗地块共引来京城内外20余家房企争夺。

　　有了2016年底四宗地块中住宅部分全自持的先例，此次房山与平谷两宗地块触及70%自持比例并进入竞投建筑方案的结果并不意外。

　　而另一宗门头沟地块虽然总建面达23.8万平方米，但在京投发展、远洋、龙湖、保利及首开联合体如此大阵容的参战下，顺利以11%的溢价成交。由于不触及最高限价，所以住宅用地不需自持。

　　虽然北京市近期几度提及计划加大住宅供应，而且这次土拍出现了首宗不需自持住宅面积的双限地块，但在亚豪机构市场总监郭毅看来，北京土地市场并无降温的迹象。

　　二十余房企围战

　　三宗地块中，首先拍卖的是相对“迷你”的[2016]031号地块。该地块位于房山区西潞街道，为F1住宅混合公建用地，土地面积16004平方米，其中建设用地15224平方米，建筑控制规模42627平方米，起始价3亿元。

　　该地块虽小，但也吸引了碧桂园、天恒、首开龙湖联合体、永同昌、首创、旭辉、石榴集团、宏远、天资、众美等多家房企争夺。虽然声名响亮的大房企不少，但在竞价阶段，表现最踊跃的却是以宏远、天资为代表的开发商。

　　很快，15轮举牌后，宏远叫价3.9亿元触及价格上限，紧接着进入竞拍自持商品房面积环节，并达到70%的预设比例。最终，宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌七家房企转入竞投高标准商品住宅建设方案。

　　随后进行拍卖是位于平谷区金海湖乡韩庄村的[2016]032号地块。该宗地为R2二类居住用地，土地面积220877.74平方米，其中建设用地面积151600平方米，建筑控制规模153116平方米，起始价14.4亿元。

　　参与此地块拍卖的房企有港中旅、懋源、碧桂园、中海、华润、新城、旭辉、永同昌金地联合体、富力、万科、石榴集团、首开+保利+龙湖+首创联合体、远洋等房企。与上一宗地块如出一辙，地块现场叫价分别触及最高限价17.28亿与自持70%的比例，最终，万科、首开联合体、远洋、中海等四家竞买人进入建筑方案竞选环节。

　　与前两宗地块众多房企一拥而上的景象不同，门头沟[2016]033号地块仅有三家竞买者。这其中由京投发展、远洋、龙湖、保利及首开五家房企合力组成的联合体阵容甚为少见，相比之下，绿城与首创就显得有些寡不敌众。

　　虽然阵容差别明显，五家房企也最终摘得地块，但成交速度与结果还是令人有些吃惊。因为这宗地块的最终叫价止步于63.3亿元，溢价率仅为11%。意即，房企们无需再噎着苦水在下一个环节中将自持面积比例一点点往上加。

　　当晚，在抱得地块而归后，京投发展便迫不急待地在公告中披露了此事。其还提到，五家公司将共同设立项目公司，京投发展子公司京投置地在其中占比为40%，其他四家房企的比例将通过协商后确定。

　　至此，北京三宗双限地块出让暂告一段落，总成交价为84.48亿元。除去唯一一宗揭晓竞买人的门头沟地块，另外两宗地块还需要房企在竞建筑方案上进行二次对抗。

　　京城地热

　　在2016年底北京首次以双限方式出让四宗地块后，地块中宅地全自持的结果一度引来一阵热评，有担扰者，也有叫好者。

　　而对比彼时的四宗地块，2017年首拍的三宗地块在出让规划上作出了一定的让步：一旦竞价超过最高限价进入竞报自持商品住宅面积时，若触及70%的比例，将进入投报商业自持比例或竞投建筑方案环节。即每宗地块的宅地中至少保有30%的可售面积，这对于开发商而言，虽然不能算多，但至少比抢得“头破血流”却全部自持要好一些。

　　不过，对于小体量的房山地块而言，减去无偿还建公建、无偿还建住宅等多种用途的面积后，4.26万平的建筑面积仅剩下1.56万平方米可售。在这基础上再减去自持的70%，可售面积更是少之又少。

　　但据郭毅介绍，虽然房山地块在体量上远不及其他两宗，但其地段却是最优越的。该项目地块坐落于五环边上，于房山高教园区内，且临近地铁房山线，周边的生活配套与交通比较成熟的。

　　相比之下，另外两宗块地还处于区域开发的初期，位置比较偏远，生活配套相对欠缺。以平谷区032号地块为例，该地块位于东北六环外，距离平谷城区15公里，交通并不便捷。不过由于该地块紧邻金海湖景区，区域自然环境较好，加之地块为纯住宅用地，在僧多粥少的北京城中，地块还是引来了一众房企争夺并最终进入竞建筑方案环节。

　　而与前两场竞拍的热闹场面不同，门头沟地块的成交就相对显得轻而易举。对于这种情况，郭毅表示，由于该宗地块较大且复杂，总价又高，只有一部分房企有实力去拿。而五家大型一线房企共同拿地，能够实现共同分担资本的风险，所以未来北京的开发商组合拿地将成为一种非常主流的现象。

　　不过，相比起住宅100%全自持，70%自持的比例能够为房企们带来多大的喘息空间呢？

　　在郭毅看来，且不看自持比例占据多少，开发商依旧需要建立起住宅自持运营的商业模式，毕竟照目前已拍出的地块来看，自持的比例还是占据了大多数的部分。

　　“在解决了商业模式难题后，再回看30%的可售面积所能带来的影响。在部分可售的情况下，房企能够更快地回笼资金，在资金的周转上压力会相对减少，所以相对来说，风险对于房企而言是相对可控的。

　　其又指出，就市场角度而言，可售部分面积所释放的供应量，可以在缓解市场供需方面起一定的作用。同时，由于可售部分限定了售价，所以项目推出后将能够对周边的房价起到一定的拉动作用。

　　那么，在近期北京市宣布将加大住宅用地的供应，以及土拍规则将自持比例设定最高限制的背景下，接下来北京土地战场的激烈程度是否有缓解的可能？

　　对此，郭毅表示，北京近年来土地供不应求，很多开发商在北京的土地储备也已经呈现告急的状态。虽然北京有意向加大接下来的住宅用地供应，但这其中有一部分是政策性住宅与自持类产品，可供销售的住宅产品不能算多。从长期的战略发展与布局来看，房企们依旧会继续“抢地”，北京的土地热度并不会降温。

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