本文综合自国盛地产和西南地产数据点评，克而瑞地产研究报告《四季度冲刺，七大维度解读房地产行业、企业走向》和《克而瑞领先股指 | 9月楼市继续探底，指数小幅回升后下跌》。

今日，港股内房股早盘一度涨超3%，后续随着大盘羸弱下跌，行业板块方面有上涨弹性，但仍需蓄力。

消息面上，包括碧桂园在内的多家头部房企正推进第二轮中债增进担保债券发行。

(相关资料图)

同时，$碧桂园(02007.HK)$控股股东已进场回购约3.25亿元公司债，消息发酵后，早盘一度涨超7%，后续逐步走弱回调。

此外，$龙湖集团(00960.HK)$也正在推进第二轮由中债增进公司全额担保的债券发行。

$新城控股(601155.SH)$计划发行15亿元由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保的债券。

$旭辉控股集团(00884.HK)$有意再次发行由中债信用增进公司全额担保的债券，金额不超过10亿元。

并且，旭辉将兑付「20旭辉03」的债券。出让公告显示，该笔债券的发行总额为7.50亿元，票面利率为4.23%；债券期限为5年期。

整体上看，房企前期融资难的问题正在逐步改善，发力时间仍需谨慎，市场显然在紧跟行业基本面的变化。

9月数据揭秘，头部房企仍逆势拿地

据CRIC监测，9月30个监测城市成交面积为1530万平方米，环比微降4%，同比下降29%，前三季度累计同比跌幅达41%，「金九」销售表现冷淡收场。

分能级来看，一线韧性较强，9月总成交为313万平方米，同环比增幅分别达16%和13%。

北京高热延续，环比上涨37%；深圳也迎来了阶段性放量，同环比齐增；上海热度转降，环比回落，但总成交规模依旧达到了114万平方米，处于高位。

其余各能级环比均有不同幅度收窄，其中二线城市整体环比下降26%降幅最大。

成交乏力主要有两方面原因：一方面学区房对成交的提升在9月结束，历年9月均为成交低谷；另一方面新房市场长期缩量中二手房市场无法独善其身，整体购房需求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏力局面。

据克而瑞地产研究数据显示，百强房企中，25家单月同比实现正增长，其中15家是国有企业。

具体看，TOP10房企销售金额同比-3%，TOP20金额同比-2%。TOP30 金额同比-3%。TOP50金额同比-15%，面积同比-18%。

头部房企下降基本企稳了，但排名30-50的房企中，往年高速增长的房企面临挑战比较大。

很难说现在销售是比较好的状态，只是现在同比跌幅不再扩大。今年7月开始同比已经开始享受去年低基数的红利，全年看销售下滑还是比较大的。

根据西南地产的数据整理，个别头部房企拿地呈现积极性，其中，新增土地货值大于今年销售金额的房企，有$滨江集团(002244.SZ)$、$越秀地产(00123.HK)$和$华润置地(01109.HK)$。

数据来源：西南地产

最后，在政策上，「保交楼」上升至与稳民生并列，2000亿元政策性银行专项借款启用。地方政府积极落实城市主体责任，多措并举推进「保交楼」工作。

国盛地产分析认为，此前5年期LPR在8月已经降至历史最低值4.3%，并且，首套房商贷利率下限也会随着LPR基础上下调20基点达4.1%。

而公积金贷款利率也已降至历史最低值。本轮个人住房商业贷款和公积金贷款利率的双双下调，房贷利率有望迎来空前的历史最低水平。

目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑，因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期反转的阶段。

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