在不见天日的阴暗地下空间，可能潜藏着一个数百亿元规模的新兴消费市场。 

36氪日前发现，在位于北京双井的石韵浩庭公寓，早年住着北漂人群的地下人防空间，已经悄然建立了迷你仓，向有私人物品存储需求的人收费。在地上空间，石韵浩庭住宅每平方米的价格已经近十万元；在地下空间，迷你仓的商家按立方米收租、按天计费，每天每立方米仅需要3-7元不等。 

(相关资料图)

迷你仓也叫自助式仓储，在欧美市场及中国香港普及较早。美国早在20世纪60-70年代就出现了成规模的自助仓储，由于「失联租户」越来越多，甚至兴起了仓库拍卖风潮，一些投资者热衷于这项开盲盒般的赌博运动。 

在纪录片《仓储挖宝王》（Auction Hunters）中，无人认领的废弃仓库会以「盲盒拍卖」的方式处理掉，「寻宝人」可对其自行处理。起拍价100美元，成交价格几千美元不等，有人拍到藏有古董的仓库，转手赚了十几倍。每开启一个仓库的门，就仿佛看到一个人的一生。 

目前，已有五家美国自助仓储公司通过REITs形式上市，规模最大的自助仓储REIT总资产积累了数十亿美元。根据彭博金融终端数据，过去十年（2011-2021）美国自助仓储REITs的相对回报表现，明显跑赢全市场REIT及标普500 指数。 

在中国内地，伴随着城镇化率的迅速提升，迷你仓在近十年才逐渐有了发展势头。打开大众点评，定位在北京，搜索「迷你仓」关键词，就会出现高达1421个相关商户，同样收录进「生活品类」里的「搬家运输」，商户数量仅是迷你仓的一半。 

有需求才会有供给。在豆瓣的「我们在租房生活」小组，有人发帖询问，要去别的城市出差几个月，房子退租后，把物品存放在迷你仓库是否靠谱？在「社畜迁徙计划中」小组，有位网友吐槽自己所在城市房租太贵、冬天太冷，已经把物品存放在迷你仓，准备南下，「随他去吧，先去南方看看，稳定下来再说。」 

除了旅居者，迷你仓的目标用户还有潮玩收藏者、多世同堂家庭，特别是后者，随着家庭人数的增长，住宅无法容纳更多旧物，因为房价太高，搬到更大的房子越来越成为一种奢望。 

36氪于近日走访了位于北京朝阳区商圈的多家迷你仓，拜访了那里的经营者和租户。 

01 三个行李箱大小空间，月收费最低165元

迷你仓多数分布在大城市人群密集居住区的市中心，同一商圈区域、不同品牌的迷你仓，即使公开收费标准、临街位置相似、都选择恒温恒湿的设备，但细分至服务、仓库管理、存储便捷程度上，还是存在较大差异。 

上文提到的位于石韵浩庭公寓处的地下迷你仓，是「安东易迷你仓」的大望路店，距离地铁九龙山站的步行距离约500米。它的入口处夹在公寓和隔壁家乐福超市之间的地上停车场，没有明确标识，门口停放超市运货车、快递车。如果初次到访，大概率无法找到仓库的具体位置，必须提前联系仓库管家带路。

进入地下仓库的方式是刷门磁卡，通过楼梯步行至地下两层的高度，一长排标着编号的格子间便会进入视线，有的仓库锁型是密码式挂锁，有的是普通防盗锁，需要钥匙打开。因为没有电梯，只能通过爬楼梯的方式存取，来回运送大件行李应该较耗费体力。

在走访过程中，作者没有遇到前来存取的用户，但可以看出，该店的仓库处于供不应求状态。公共空间转角处地过道，堆满了一位客户的用品，大约十几个整理箱、六个宜家编织袋，箱子上贴着备注：「有7立方仓空出就搬」。 

工作人员表示，临近年底，因为回家过年、搬家等原因，询问迷你仓的客户增多，3立方米以下的小型仓基本没空缺，如果有存储需求，需要提早敲定存储时间。 

据了解，0.5-1立方米的「微型仓」空间，大约能放置3—5个行李箱，常年都比较抢手。按1立方米计算，独立存放的月收费是210元。安东易店员表示，如果不介意，也可以选择「公共仓」，月收费约165元。 

店员向作者展示了大小约7立方米的公共仓，里面已经放置了各类存储物品，包括私人行李箱、床垫，还有几箱公司杂物。一家主做盲盒的企业，在公共仓内临时存放了几箱周转货物。 

事实上，不是所有品牌都会提供公共仓，36氪在走访位于十里堡的「CBD迷你仓」过程中，店员表示，因为采用线上自助式存取方式，公司担心管理出问题，不提供公共仓服务。 

「CBD迷你仓」十里堡网点位于东四环外的「首创爱这城」小区，占据约3栋楼的地下室空间，位置距离街道也不远，在入口位置和临街处，都标注了指示。 

店员利用远程的方式带看仓，向客户提供动态密码进入，通过地面灯牌标识和监控，指导客户看仓路线。该网点选择了通过升降平台运送货物的方式，可以解放用户双手。

每个迷你仓的锁型是电子密码锁，除了编号外，柜门还标出了具体体积大小，以及是否正在使用的立牌。 

因为该网点空间较大，且采用感应灯照明，如果独自前往，可能会产生一种幽闭恐惧感，这也是大部分地下自助式存储的空间布局。 

在价格方面，以7.5立方米的家庭型仓储为例，安东易的月收费约742元，CBD的月收费是899元。如果一次性预订一年，安东易和CBD可以分别给到九折和八折的优惠，折后每月价格分别是668元、719元。 

在选仓过程中，CBD迷你仓的互联网化程度相对更高，其小程序展示了各家网点的剩余仓，细分到各间小仓库的收费、高度和体积；安东易的小程序主要体现在支付环节，但是在大众点评APP内，会给出更多优惠。 

值得注意的是，个别迷你仓经营者正在利用不合规的方式做推广营销，在走访的过程中，一家迷你仓品牌通过电话方式联系36氪作者看仓，该品牌在北京仅有1家门店，服务人员并未告知获取作者电话号码的方式。 

02 试图「向空气收费」的二房东们

在北京，按照不同体积大小，迷你仓每立方米的月收费为100-200元不等，体积越大，单价则越低。在深圳，每立方米的收费大概是120元，香港一间30平方英尺迷你仓的月租金是3000港币，换算到每立方米价格，则高达近500元。 

迷你仓在香港、美国的收费更高，背后的原因是市场更成熟，普及率较高，商家已经完成了「培养用户心智」这件事。 

在中国内地，有许多创业者准备投身迷你仓业务，因为尚无巨头公司出现。另外，与国外「按平方米」收费情况不同的是，内地迷你仓「按立方米」收费，但商家是按照平方米租购商业空间。 

自媒体「德里奇的工作日志」作者在深圳从事商业地产、关注迷你仓，他告诉36氪，周围同行认为迷你仓是「赚空气的钱」的业务，比较看好，打算以二房东模式，做自营网点，但德里奇并不看好个体创业所面对的盈利前景。 

「即使按立方米收费，自营的利润依然太薄」，德里奇举例，深圳从业者一般收购市中心的厂房、写字楼地下室来做迷你仓。使用面积60平方米、高度4米的厂房，月租金成本约7000元，但装修改造的成本就接近10万元，在满租的情况下，回本的周期超过2年。 

德里奇说，「这还没有算上人力、营销等成本。更何况一个仓库要做好，需要教育周边客户，这也需要时间。」 

所以大公司正试图尽快规模化，用加快收购速度，或者从写字楼业主手里大规模租地下空间的方式扩张。这样均摊到一个个网点，才能降低运营成本。 

2019年4月，华平投资以1.795亿新元（约5.2亿人民币）收购凯德置地的迷你仓业务，资产包括位于新加坡的11个迷你仓物业及上海的1个迷你仓物业，命名为趣存（StorHub）。趣存目前在上海的网点数量近20个，2020年5月，趣存自助仓通过对深圳乐存乐库迷你仓的收购，在当地实现扩张。 

因为利润稀薄，迷你仓品牌大多不愿意公开运营数据。2016年3月，深圳迷你仓储股份有限公司在新三板上市，是国内唯一一家迷你仓行业的上市企业。2016年至2019年，该企业净利润一直处于亏损状态，直到2020年才扭亏为盈，但是净利润总额仅有15.6万元。在一线城市，这大约只是一个普通白领的年收入。2021年8月，这家公司终止挂牌，退出了新三板。 

CBD迷你仓创始人曹肇棆对36氪作者表示，「不建议创业者进入这个行业，因为风险较大。整个行业的痛点，是需要让更多人知道迷你仓的存在。」

曹肇棆于2008年从香港来到北京工作，2014年创立CBD迷你仓，公司命名CBD的原因，是因为第一家网点就设立在CBD区域新城国际小区内。曹肇棆感受到，创业初期，300个人里，只有1个人对迷你仓有认知，如今是100个人中，有1个人知道迷你仓。 

在社区居民中做线下的地推传播，是CBD迷你仓宣传的方式之一，曹肇棆有时也会加入其中，很多居民仍然会询问「能否存宠物」、「能否住人」的问题，让用户相信、并且使用迷你仓，还有很长的路要走。 

据了解，CBD迷你仓目前轻资产、重资产的比例是五五分，曹肇棆每年在全国考察超过200个仓库空间，即使是这样，他明显发觉，近几年很多品牌的同行通过轻资产租房、做二房东的模式，正以更快的速度扩张门店数量。考虑到风险因素，CBD没有选择这样的方式。 

曹肇棆提出，二房东无序扩充的乱象在长租公寓和联合办公里经常看到，CBD的风格比较稳健，希望能为用户提供稳定感。

03 长期跑赢标普500

在美国，2008年次贷危机后，由于多户类住宅(Multi-Family Homes）的开发热潮，人们从独栋别墅搬进公寓，带动了迷你仓的增长。 

根据RentCafe自助存储部门的数据，以德州为例，达拉斯和休斯敦是高层公寓建设集中的都市区，过去十年，累计增加了近20万套公寓，自助式存储空间则随之增长了2000万平方英尺。 

总部位于美国加州的$公共存储公司(PSA.US)$是自助仓储行业的巨头，于2022年9月30日登陆纽交所，2021年该公司的年收入是34亿美元，同比增长17%。 

50多年前，创始人B.Wayne Hughes和Kenneth Volk, Jr.各出资25000美元启动创业，他们没有预料到自助式存储的业务会发展得如此庞大。 

新冠病毒大流行期间，美国人纷纷逃离市中心，迁居至更边缘的地带，这也导致寄存私人物品的需求大爆发，使得自助仓储的出租率及租金水平不降反升，完胜同期凋敝的写字楼、购物中心及酒店，在所有收租型不动产中独领风骚。 

目前美国上市REITs中有五只自助仓储REITs，截至11月末的现金分红率在3.8%至5.7%之间。2022年的年初至今，受到美股总体表现低迷及通胀冲击的影响，自助仓储REITs也难以重现2020—2021年的史诗级行情——其中2021年该类资产的平均回报率超过80%，远高于全市场REITs的36%。日前，资产规模最大的自助仓储REIT-Public storage的CEO罕见地发起了个人回购计划，这也提振了市场的信心。 

美国人似乎不想丢弃他们的任何东西，这种传统潜移默化地影响着自助仓储市场发展及其作为稳定租金现金流资产的表现。 

根据彭博金融终端数据，过去十年（2011-2021）美国自助仓储REITs的相对回报表现，明显跑赢全市场REITs指数及标普500 指数。 

某种程度上，自助仓储是大都会的高房价及居民住房负担能力恶化的产物，在动辄超过10万每平方米的房价面前，拥有额外的储物空间越来越奢侈。 

根据诸葛找房数据研究中心监测的全国重点50城来看，2022上半年平均租售比为1：617，远远偏离国际标准（1:200-300），也意味着房价相对租金的严重高估。这正是数以千计的北京迷你仓商户诞生的背景。 

考虑到中国公募REITs市场已经开闸，这些小小的迷你仓距离形成稳定的租金回报型不动产而上市，可能已经并不遥远。 

编辑/lydia