来源：21世纪经济报道

3.8万元，就可以买到一个地级市的学区房，这在国内一些城市成为现实。

“铁岭阳光园四区这套房子是商品房，3.8万元全款，靠近第十小学，34平方米，是顶楼，配套很齐全。”当21世纪经济报道记者以购房者的身份，询问铁岭当地的中介时，一位中介介绍道，他还同时推荐了一套同一小区4万元的商品房，也是学区房。

学区房价格如此便宜除了楼层、坡顶等因素之外，还因为铁岭是辽宁省人口流出的代表城市之一。2015年到2018年，铁岭在校小学生人数减少15.5%，在岗员工人数减少超过23%。

另一个低房价的代表辽宁阜新市，也能找到低于5万元的学区房。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对21世纪经济报道记者表示，房价相当于未来对于现在的“折现”，其价格包括了对未来的预期。一个地方人口流出，预期降低，房价肯定会下降，这是市场的一个正常调节。最终，如果没有大的产业入驻或者教育质量的逆转，当地学区房的价值也必然降低。

包括铁岭在内的人口净流出城市都在积极引入新的产业，但是转型之路仍然漫长而艰难。

低价学区房背后

2019年GDP总量640亿元，总人口达289万人，在我国数百个地级市中，铁岭虽是一个中小城市，但并不“垫底”。

然而，这样一个规模并不算小的城市，却出现了房价低于5万元的学区房。

21世纪经济报道记者以购房者的身份询问当地房价的时候，一位中介先介绍了一套4万元的学区房。

“房子靠近第十小学，步行五六分钟即可到达。”这位中介表示，“这套房子有20年的房龄，小区在去年年前完成了改造，区里比较安静，还可以停车，周围环境也很好。”

为什么这么便宜？上述中介介绍说，除了位于顶楼的位置拉低了房价，更因为这套房子是坡顶而非平顶，正对着卧室，室内高度相对会低一些，入门的时候要防止磕碰。不过，这一点并不影响采光或通风。

这位中介介绍，同一小区里还有另一套34平方米的商品房，情况与前一套很相似，顶层、坡顶，只要3.8万元。“从小区往北走大概十分钟就有市场，往南走大概五分钟就有医院；第十小学附近就有公园、商场，走两三分钟就能到达火车站。这一套房子目前还在租约期间，约满后即可入住。”

是真的学区房吗？21世纪经济报道记者在地图上搜索该小区到银州区第十小学的路程，距离仅670米。

上述两套学区房都是商品房，平均1000元/平方米左右的价格，上述中介还介绍了一套每平方米平均下来更为便宜的学区房。

“这套房子小区对面就是五中，走十来分钟就能到十一小。房子80平方米只要7.2万元，平均一平方米只要900元。房子最大的劣势在于八层最顶层的位置，也没有电梯。”他说。

21世纪经济报道记者查询后发现，在铁岭的一些小区，甚至出现了2万元一套的房价。这表明以4-5万元在这一地区购买学区房，并不是“捡漏”的事情。

辽宁省阜新市和铁岭类似，21世纪经济报道记者采访当地中介了解到，阜新海州城区有一套40平方米的学区房，售价4.8万元。当地中介表示，这套房子离七中很近，步行只要10分钟左右。

“这套房子楼下就有市场，离医院、银行也很近。”阜新当地的中介告诉记者，“如果要10万元以下的学区房，我还可以介绍40平方米6万元的房源和41平方米9万元的房源。前一套位于二十六中的学区，出门就是学校，后一套距离一中步行十五分钟即可到达。”

为何会出现如此低价的学区房？

首要因素是，这些城市中小学生人数减少，使学区房不再“供不应求”。

21世纪经济报道记者查询辽宁统计年鉴，2015年，铁岭的普通小学在校学生数为127214人。到了2018年，铁岭的普通小学在校学生人数为107551人。这意味着，短短四年时间，铁岭的小学在校生人数减少15.5%。和铁岭类似的还有阜新，2015年阜新的普通小学招生13293人，2018年招生11678人，减少12.15%。

此外，如果看普通初中的情况，铁岭2015年在校生67415人，到了2018年减少到65420人。阜新2015年普通初中在校生45212人，到了2018年减少到42958人。

人口外流冲击波

中小学生的减少只是一个结果。导致中小学生人数减少的，是城市劳动力的减少和流出，以及由此带来的老龄化加剧和生育率的下跌。

21世纪经济报道记者查询辽宁统计年鉴发现，2015年，铁岭在岗员工人数为232932人，这一数据到2018年减少到178468人，减少幅度达到23.38%。阜新也类似，2015年在岗员工人数为175761人，2018年人数减少为141941，减少幅度达到19.24%。

从生育率数据来看，2019年铁岭出生率为5.08‰，死亡率为6.53‰，人口自然增长率为-1.45‰。0-17岁(含不满17周岁)人口36万人，占总人口的比重为12%。

那么，当地的劳动力流向了哪里？盘和林指出，铁岭是东北地区三四五线城市人口净流出的代表，这些人口部分流向沿海经济发达地区，部分流向区域内省会城市或者大城市，由此引发适龄小学生入学人数的减少。

从小学生人数可以一窥端倪：2015年到2018年，辽宁省普通小学的在校生人数减少2.24%，但是仍有3个城市出现上升，沈阳和大连分别上涨7.58%和11.35%，营口略微上涨。从普通小学的招生人数来看，铁岭和阜新的下降幅度，是辽宁省内第一和第二多；从在校生人数来看，铁岭和阜新的人数减少幅度是辽宁省第一和第三多的。

盘和林指出，一个地区的教育资源并不平衡，省会城市和大城市的教育资源一般更为集中，因此除了产业和人口流失之外，很多家庭会选择将孩子送到省会或者大城市去就读。因此一个地方因人口外流造成的中小学生减少将带来一系列的后果，甚至产生恶性循环，在校小学生少了，小学老师尤其是优秀的老师可能会进一步减少。因此地方还是要加大对新兴产业和公共资源的投入，扭转人口外流趋势。

目前，很多城市已着手积极引入新的产业，比如，辽宁第一个氢能示范基地落户铁岭，项目总投资100亿元，计划今年10月份开工建设。

当然，正常情况下铁岭和阜新的学区房并不会如此便宜，但是因为学区房供过于求，导致购买者有了足够的挑选空间。

以上述那套80平方米7.2万元的学区房为例，当地中介表示，同小区其他二三层、精装修的房子，都要二十万元以上。“现在七八楼的房子都特别难卖。年轻人购房会选择新房，老年人购房会选择低层，因此这些顶楼的房子只能靠压低价格来出售。”