在上海大悦城整体开业后，第七座大悦城——成都大悦城将于本周五亮相。相比过去七年的拓展速度，今年是大悦城地产步伐最快的一年。不过，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，“过去说大悦城‘五年20座’的目标，我还是挺有信心的。大家觉得实现这个目标慢，我也觉得有一点慢”。大悦城正在通过增加拓展方式变速，但稳健风格并未改变。

多元延伸城市布局

在目前开业的7座大悦城中，上周末实现一、二期整体开业的上海大悦城又给大悦城地产加了惟一性，距离地面100多米的悬臂式摩天轮点亮。这是继街区样板骑鹅公社、生活方式中心悦界、会员中心良食局等个性化板块探索后，大悦城地产尝试的屋顶商业新领域。

中粮集团总裁于旭波表示，上海大悦城是大悦城地产迄今投资规模最大的项目，这160亿元投入是大悦城从环渤海地区向长三角地区的发展延伸。上海大悦城总经理魏学问表示，上海大悦城有摩坊166、摩天轮等很多“独门暗器”可以形成差异化。在竞争激烈的上海市场，大悦城并不想获得整个上海市场话语权，只希望在18-35岁时尚客群环节有更多话语权。大悦城也希望通过这个项目能够辐射长三角地区，在更多区域有商业影响力。

从目前北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都等八座大悦城分布来看，大悦城已从一线城市走入二线市场。周政表示，优质二线城市商业项目趋向饱和，未来大悦城不排除会进入好的三线城市。“过去说大悦城‘五年20座’的目标，我还是挺有信心的。大家觉得实现这个目标慢，我也觉得有一点慢。”

大悦城正在革新拓展模式，一方面通过现有大悦城项目个性板块“惟一性”的影响力扩大辐射面。另一方面，大悦城地产已通过挖掘团队价值的管理输出、品牌输出模式提速大悦城增量。

“高温带”尽量不拿地

12月17日，大悦城地产签约了第一个轻资产项目，原津汇广场变为天津·和平大悦城。在以管理、品牌输出的轻资产项目选择上，天津大悦城总经理吴铮表示，轻资产核心不能只看收入，关键看净收益，核心就是不需要更多固定资产或者重资产投入，可以获得全部净利润。天津·和平大悦城项目每年预计可以带来过千万的净利润提升。伴随轻资产项目数量增加，大悦城盈利能力增强。

吴铮表示，通过探索创新产品线，也会让净收入增加更快，补充大悦城现有商业模式。目前大悦城拿地、建设需要一定周期，还需要一定孵化期，如果是成熟的项目直接拿来迅速改造和提升以及有合作伙伴投资，大悦城数量与收益可以迅速提升。

“如果深圳方面旧改有机会，第十一个大悦城可能会出现在那。未来我们会通过自建、拿地、品牌输出三种方式再增加12个大悦城。”周政表示，商业地产供应量很大，未来会以激活存量市场为主。如果大悦城还以过去拿地的方式开发，本身也不明智。在城市供应过剩地区，大悦城尽量回避拿地再创造，主要应以收购为主。这样既对城市有好处，也可以减轻企业高成本负担。

后备粮草充足

截至9月30日前三季度，大悦城地产持有的投资物业“大悦城”产品线平均出租率在90%以上，平均租金涨幅介于持平与两位数增长中。在收益方面，大悦城也在尝试有所突破。目前，大悦城租金水平在300-400元/月，西单大悦城可达1000元/月。

大悦城地产执行董事兼总经理韩石表示，大悦城采用的盈利模式是在统一定位下进行招商。大悦城有300-400个商家，对于这些商家采用“保底租金+流水倒扣”两者取其高的租金模式。在保底租金方面，大悦城跟商户签订的合同都有保底租金这一项，其他商业地产开发商在签约时，普遍只有流水倒扣。

韩石介绍，大悦城保底租金续约不断提升；流水倒扣主要是来自实体店和线上大悦城销售产品两方面的零售倒扣。“大悦城商户固定租金和流水倒扣比例基本上80%是保底租金，20%是流水倒扣。在流水倒扣达到一定情况下就提升保底租金，达到良性循环。”

对于大悦城募资与债务问题，大悦城地产财务总监许汉平介绍，大悦城地产已获证监会批准可以发70多亿元公司债，这是一方面资金来源，另一方面，将把现有项目价值最大化获得更多资金。大悦城内部对净负债率要求不超过65%。（刘宇）

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