北京住宅库存仍持续下滑 将刺激住宅价格继续维持上涨
来源:京华时报 发布时间:2016-08-26 11:00:43

继7月北京新建商品住宅成交量环比下降之后,进入8月,北京新建商品住宅成交量继续下滑。但与此同时,成交均价却始终保持上行。从库存规模来看,自8月中旬跌至6万套以内之后,截至目前仍然保持这一低位水平,这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套,去化周期仅不足8个月。住宅库存仍持续下滑,也将刺激住宅价格继续维持上涨。

持续低量成交

在8月首周成交开局不利之后,最近两周北京商品住宅继续低量成交。据亚豪君岳会统计数据显示,8月第二周(8月8日-14日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1637套,成交面积17.71套,环比分别减少13%、10%,同时这一成交量也创造了近13周的新低。8月第三周(8月15日-21日)虽然环比有所增加,但仍然处于2000套以内的低谷。

“预计8月全月成交量将创造阶段性低点”,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,近期入市项目当中高端盘占比较大,其中仅别墅项目就有5个,而受到购房资格及首付金额的制约,高端项目的签约速度相对较慢,因此导致8月前两周北京商品住宅成交出现连续下滑。而随着下半年地王盘的扎堆入市,北京新入市项目中豪宅将逐步占据市场供应的主力,新房市场的成交量也将出现持续下行的局面。

但与此同时,8月中旬北京商品住宅成交均价为34855元/平方米,环比继续上涨8%。对于新房市场来说,不管成交量上涨或是下跌,都无法动摇价格的坚挺。据安居客、58同城的数据显示,截至7月30日,2016年7月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签13281套,环比6月全月减少17.2%,同比去年7月减少5.1%;但成交均价为33228元/平方米,环比6月均价上涨7.7%。

库存再现新低

供应方面明显后劲不足,导致不少项目出现“快销”局面。

据亚豪君岳会统计数据显示,8月第二周北京商品住宅市场共有6个项目入市,其中包括4个商住项目和两个普宅项目。6个项目共新增住宅产品801套,环比增加67%,预售许可面积5万平方米,环比减少16%。

任启鑫分析认为,7月虽然出现一波普宅集中供应现象,但明显后劲不足,进入8月之后,商住项目再度开始活跃,并占据了供应主力,一些热点区域商住项目虽然价格也不断上涨,但仍具备较强市场接受度。

对于未来入市的项目,“量少、价高”将成为主要特征。

而从库存规模来看,根据亚豪君岳会数据显示,截至8月14日,北京住宅期房与现房合计仅余库存58374套,这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套,去化周期不足8个月。

任启鑫分析认为,去年11月北京住宅库存达到近9万套的高峰,随后在楼市放松政策的刺激之下,需求不断释放,但市场供应却未能大幅提速,商品住宅供需比从去年的1:0.95跌落至今年(截至8月14日)的1:1.5,供需比的快速下滑也使得库存量不断消减。而今年前7个月北京公开土地市场仅实现7宗住宅用地出让,土地供应不足导致新增住宅项目锐减,未来市场将以消化存量与“准存量”为主,因此北京住宅库存仍持续下滑,而库存的不断下滑也将刺激住宅价格继续维持上涨。

价格或持续上涨

在中原地产首席分析师张大伟看来,北京住宅库存的真实情况可能更为“可怕”。

据其统计,在剔除北京5.8万套商品房住宅库存中的回迁商品房之后,实际北京商品房纯住宅库存可能只有41611套。而即使这4万套库存也分成了好几类房源。

按照时间,北京商品房住宅库存可分为三类,其中2016年以来的库存达到了1.26万套,而2013年前的库存也有1万套以上,整体看事实上只有2013-2015年直接的库存才应该算成真实库存,这部分只有1.5万套。

按照平均每个月5000套计算,张大伟认为,实际北京商品房住宅库存去化周期只有3个月。

土地供应方面,在7月7日北京成交一宗通州经营性土地后,北京再次陷入土地供应荒,在此之前,今年5-7月的三个月时间内,北京已经无住宅土地新增挂出。在已经成交的7宗住宅用地中,其中能够成为商品房住宅的土地仅有37万平方米。

住宅用地的日益稀缺,让北京商品房全面高端化成为事实。

任启鑫也认为,土地供应不足导致的未来新增住宅项目锐减的大趋势,使得现有住宅项目多出现“惜售”,而伴随“惜售”出现的则是价格的不断上涨。不过,任启鑫同时认为,虽然受到供应不足的影响,这些涨价项目大部分仍能为市场所接受,但二手住宅的性价比优势明显已经优于个别新房项目,这将导致北京楼市的成交重心不断向二手住宅市场偏移。

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