这一轮的房价上涨已经接近尾声，但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。

方正证券首席经济学家任泽平博士近日发表了主题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲，任泽平指出，

房地产周期长期看人口，短期看金融

任泽平指出，，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。

人口

中国人口出生率的低点在1994年，人口出生周期领先于房地产市场周期二十年，1994年看到人口出生的低点，将在20年后(2014年)看到房地产市场投资的高点。刺激房地产拉动经济回到高增长的时代已经结束了，2014年，中国买房人群净减少，中国城镇化率已达到56.1，未来整个城镇化率进程是放缓的。房地产投资高增长的时代结束了。

国际经验看，通过美国、日本等十几个经济体城镇化后房地产时代的研究数据显示，城镇化的过程中，人口继续向大的都市圈迁移，大都市圈人口占比不断提升。如果这是经济规律，中国人口将继续往四大经济圈迁移，如果货币继续超发，四大经济圈的房地产价格继续上涨是有基本面支撑的。这就是去年提到预测的：一线房价翻一倍，三四线城市涨不动的原因。中国今年数据表明，中国的人口不断从东北、西部向四大都市圈迁移。这是无法阻挡的经济规律和潮流。

任泽平表示，随着一线房价都涨到十万二十万，年青人希望破灭，产业、人口都向大的都市圈的卫星城转移。

未来房价最有弹性的地方就是大都市圈的卫星城。

政策

今年中国房价牛冠全球，部分地区不到一年的时间房价就翻了一倍，为何涨的这么快?任泽平称，原因在于，过去几年，中国货币严重超发。如果未来政策以降息、货币宽松为主，那么房价很难见顶，如果以改革、货币紧缩为基调，那么房价将承担压力。

【相关阅读】

社科院:楼市将现短期调整 一二线城市将深度调整

今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。

时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到，但不会缺席。

空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

与此前相比，本轮周期市场启动时间更长，但市场过热的时间和空间的集中程度空前，深度调整城市也比较集中。尽管三四线及以下城市调整弹性小，但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大，而且风向标意义强，因此，本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。