纵观2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，房地产市场也经历了“小阳春”，但受到多重因素影响，二季度末，房地产市场再次出现筑底行情。

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2023年初，前期积压的住房需求密集释放，叠加前期政策效果逐渐显现，房地产市场活跃度明显提升，3月份，全国商品房销售面积回升明显。二季度，需求支撑乏力，居民预期转弱，行业复苏明显放缓，使得成交节节回落，6月份，房企销售出现明显下探，房价整体处于下行通道。

销售持续回落也直接影响了房地产投资的表现。据中指研究院数据显示，上半年300城土地出让金同比下降2成，房企投资逻辑严重趋同，扎堆向核心城市聚集，市场分化加剧，部分一线热点城市则出现了“销售冷、土拍热”的矛盾景象。

与此同时，据统计，上半年全国已有百余地为楼市松绑，出台政策超320次。二季度以来，政策出台的频次和力度双减，核心城市优化调控力度有限，落地效果不及预期。

“尽管房地产市场仍在恢复，但目前还面临不少困难。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的5月份国民经济运行情况新闻发布会上表示。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，下半年政策加力预期增强，不过政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化。

成交呈现倒U形走势

2023年以来，楼市成交呈现倒U形走势。

2-3月，市场出现了恢复性上涨，房价也随之平稳复苏，但后续动力不足；4月是转折点，市场交易出现下滑；5月整体交易仍处于低位，即便是6月“传统冲刺节点”，也未能迎来预期中的止跌行情。

中指研究院监测百城房地产成交情况显示，6月新房价格环比连续2个月下跌，跌幅与5月持平；二手房价格环比连续14个月下跌，百城中，环比下跌的城市有91个，较上月增加8个，二、三、四线代表城市二手房价格环比下跌明显。

值得注意的是，核心一线城市的二手房价格也出现了松动。据记者调研，北京二手房成交价格有所下调，尤其“老破小”户型，成交价较次新房有更大跌幅。

房价下行背后的原因在于成交减少。以北京为例，6月二手房成交环比下降10.6%，延续了低位运行态势。

麦田房产分析师向记者表示，当前市场属于买方市场，挂牌在售的房源量多，而市场需求与2、3月相比又明显减少，对购房者来说可选房子多、竞争压力小，议价空间有所扩大。

整体来看，6月及二季度市场表现不及预期。根据中指研究院数据，6月单月，重点100城新房成交面积同比下降超20%。一季度重点100城新房成交面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平。

其中，百强房企6月单月销售额同比下降29.4%，环比下降19%。

考虑到6月是房企年中冲业绩的节点，在营销热度的加持下，销售仍未能起色。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，政策效果递减、涨价对需求产生挤出效应、学区房需求减弱等，都是其中的原因。

克而瑞地产分析师认为，当前行业核心问题在于市场预期，居民对房地产市场信心以及自身购买力均不足。

土拍热度走弱

上半年，尽管部分核心城市的核心地块“爆火”，但全国土拍市场总体热度仍低迷。

据中指研究院监测数据，上半年300城土地推出及成交面积都有明显下降，同比分别下降了34%和32%，住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，土地出让金同比降低了20%。6月份，广义流拍率升至16%。

“小阳春”结束后，二季度新房成交规模环比持续回落，这在很大程度上影响了房企的拿地信心。

上半年，百强房企拿地总额为5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。

6月份，北京土拍市场的优质地块，动辄出现“45争1”的情况，外地不知名房企也纷纷进京交纳高额保证金，以“摇号”博一个可能性。

但非核心区地块多底价成交，板块间分化明显。以苏州为例，2023年出让地块中，8宗触顶摇号，8宗溢价成交，其余17宗非核心与近郊地块均底价成交，房企对非核心地块拿地意愿较低，地方国企托底的态势仍未得到改善。而长春、无锡等城市成交地块均以底价成交。

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，与三、四线城市及实力较弱的二线城市相比，北京等一线城市的楼市，需求韧性强、利润空间充分、去化有保障，依然是“安全地带”。

中指研究院的数据也证实，一线城市因其楼市韧性，销售贡献率明显提升，上半年，20家代表房企一线城市销售业绩贡献率同比增长3.1个百分点至28.0%，增幅最大。与此同时，一线城市土地出让金收入降幅最低，为16%，但三四线城市土地出让金收入降幅达29%。

房企进入了“谨慎拿地、争好地”的投资逻辑中，为保证安全性而缩小投资地图，进一步向热点城市优质地块聚拢。

有上市头部房企人士告诉记者，稳健型房企也进一步收缩了投资城市，仅在少数核心城市精心挑选优质地块入手。

“在市场筑底修复的阶段，‘安全性、流动性、收益性’都较为确定的核心城市优质地块，是房企‘抢地、争夺’的重心。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

展望下半年土地市场，张凯认为，房地产市场持续承压，目前政策定力仍然较强，房企没有成交规模快速回暖的预期，预计下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。

信心待提振

分析楼市复苏遇阻的原因，多位受访人士均指出，居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键。这些信心层面的因素能否好转，以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

上半年，中央强调了房地产行业的支柱地位，积极优化集中供地制度，持续降低居民购房门槛和购房成本，在金融层面也做出了降息的支持举措。

据中指研究院统计，2023年上半年，全国已有超百省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超320次，6月单月，已有31省市(县)出台政策34条。

但这些政策未能将楼市带入稳固的复苏通道。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本质上是居民收入和就业受冲击且对地产预期悲观，对买房特别是承接债务买房的积极性很低。

央行发布的问卷调研结果显示，居民收入感受指数和居民就业感受指数都有所下滑。

李宇嘉认为，在居民收入和就业修复完成之前，销售企稳的难度仍旧比较大。

市场层面对一揽子提振楼市、提振经济政策的期盼也在不断加强。

中指研究院即指出，在稳经济的关键时刻，亟需中央监管部门和地方政府纠偏核心城市不合理的限制性政策，服务人口政策大局的同时，切实支持刚性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。

陈文静认为，下半年政策加力预期增强，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。

克而瑞分析师进一步补充说，考虑到核心城市政策工具更充足、松绑的余量更足，且复苏动能也在转弱、内部存在分化行情，地方松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。

在销售市场未明显改善、企业资金压力仍然较大的情况下，房企开工投资意愿或难有明显修复。低基数效应下，下半年新开工面积和开发投资额同比降幅有望逐渐收窄，但全年下降态势或延续。