数据来源：企业年报、物聊社整理

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导致三大业务的发展速度各不相同的原因也十分复杂。

在物业服务板块，剔除行业整体收缴率偏低、服务费承压等客观原因，绿城服务收入增速放缓还归因于退出面积的扩大与储备面积的收窄。

2021年至2024年，绿城服务的退出面积分别为1100万平方米、1410万平方米、3880万平方米、3690万平方米，而2025年未披露该项数据，但据预测2025年退出面积不少于3000万平方米。

同时，2021年至2025年的储备面积分别为3.48亿平方米、3.79亿平方米、3.72亿平方米、3.58亿平方米、3.31亿平方米，自2023年起按年消耗1.8%、3.8%、7.5%。

咨询服务收入增速较为可观的原因主要在于绿城服务将2022年分拆出来的科技服务合并到咨询服务；而园区服务收入增速下滑则是出售澳洲教育公司MAG股权以止损的结果，该板块收入增速自2024年便出现首次负增长，负面影响也延续至2025年。

除了营收增速放缓之外，处于低位的毛利率也是绿城服务长期无法跨越的一道坎。

据观点指数测算，2023年及2024年，62家上市物企平均毛利率分别为23.57%、21.82%。其中，头部物企队列的平均毛利率低于前述均值，主要是因为头部物企承担了行业调整的主要代价。

聚焦于绿城服务，2025年，其整体毛利率为17.3%，尽管较2024年提升0.5个百分点，但若以2024年行业平均毛利率为依据，则表现出近4.5个百分点的差距。

另外，还有物企无法避而不谈的应收账款金额。

2024年至2025年，绿城服务的贸易及其他应收款项为55.77亿元、58.93亿元，增幅分别为9.1%、5.7%，2025年首次实现应收账款增速不超过营收增速，回款情况较往年更为乐观。

但近60亿元的应收账款仍如悬顶之剑，不仅不利于绿城服务未来的业务发展，还会因后续对坏账的计提减值而进一步吞噬利润规模。

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