22城首批集中供地计划全部出炉 不同城市土拍热度分化明显
来源:中国消费者报 发布时间:2021-05-28 10:12:43

5月20日晚,上海土地市场网发布了首批集中供地出让公告,至此,22个重点城市首批集中供地计划均已出炉。

截至5月24日,北京、深圳、杭州、天津、广州、重庆、无锡、沈阳等14个城市已经完成了首批集中土拍。从拍地情况来看,“抱团拿地”成为房企应对新策略。业内专家建议,应增加土地供给,缓解“僧多粥少”的矛盾。

首批集中供地计划均出炉

上海是22个首批集中供地重点城市中最晚公布供地计划的城市。5月20日晚,上海规划和自然资源局网站发布了四则《上海市国有建设用地使用权出让公告》,此次上海集中推出56幅地块,总起拍价达820.82亿元。

记者查询上海的公告发现,在第一批集中出让的28宗涉住宅用地中,地处中心城区的仅4宗,并且仅杨浦定海社区1宗为纯宅地,其余3宗地块均为商住办综合体,拿地门槛也比较高,起拍价均在50亿元以上。

截至5月24日,在“两集中”供地政策下,北京、深圳、杭州、天津、广州、重庆、无锡、沈阳、济南等14个城市已经完成了首批集中土拍,共503宗地块成交,总土地出让金额约为5877.99亿元。而6月份,郑州、成都、合肥、上海、武汉首批集中拍地也将拉开序幕。

不同城市土拍热度分化明显

从各地土拍成交金额来看,目前排在前5名的城市依次为杭州、北京、广州、重庆、天津,首批土地供应分别成交1178.21亿元、1109.71亿元、906亿元、635亿元和497.948亿元,其中北京和杭州的土拍成交额均超千亿元。

易居中国执行总裁丁祖昱对《中国消费者报》记者分析说,整体来看,各地土拍市场的热度在一定程度上反映出了当前楼市的热度,北京、杭州、重庆、深圳、厦门等城市的热度较高,其中重庆、厦门楼面价涨幅均超45%,而沈阳、长春等地则相对淡。

值得注意的是,北京土拍虽然火爆,但与重庆、杭州等城市首次集中土拍溢价率过高不同,此次北京土拍的整体溢价率只有7%左右,某种程度上也体现出北京楼市调控的定力。

杭州首次集中供地成交总额1178.2亿元,占去年卖地总金额的46.7%,均溢价率达26%。此次杭州的土拍,溢价封顶、高自持成为了“主旋律”。57宗集中出让的宅地中,有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例高达40%,20个板块创下地价新高,市场热度持续高涨。根据业内人士预测,杭州全年分三次集中供地,卖地收入大概率会超过去年。

最激烈的则是重庆的土拍,众房企蜂拥而上抢地,均溢价率高达43%。在成交的46宗土地中,90%为溢价成交,70%的地块溢价率超过40%。值得注意的是,招商蛇口以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团地块,溢价率高达129.98%。

深圳和厦门,虽然此次参拍地块较少,仅有五六宗,但依然吸引了众多知名房企参与,两城整体溢价率均在30%左右。

相对于热门的一二线城市,长春、沈阳、青岛等北方城市的土拍热度相对较低。长春此次共有53宗土地挂牌出让,其中2宗地因无人报名流拍,11宗地提前终止出让,最终共计40宗土地成功出让,仅吸引了4家头部房企关注,最终总成交价仅为194.44亿元。

沈阳的土拍活动仅在开场两个小时后便宣告结束,25宗地块中,有3宗地块因无人报名而流拍,其余22宗地块总成交价为197.86亿元,其中有8宗地块为底价拍出。

第二批集中供地应尽早完成

为什么部分城市并没有实现“抑制土地高溢价”的政策初衷?对此,丁祖昱告诉《中国消费者报》记者,这主要是由于在第一次集中供地之前出现了约2个月左右的土地“空窗期”,而这一时间段恰好是传统一、二季度房企集中投资的时候,长时间的土储“零增长”,使得各大房企在第一次集中拍地时出现了“蜂拥而上”的现象。

他认为:“集中供地政策本身无论是初衷还是‘两集中’的方式,都会对‘控制地价、抑制溢价’有一定的帮助,但是在具体实施的过程中还需要根据各地不同的情况进行调整。”

“在目前重点城市土地依然供不应求的环境下,如果可以提高城市土地供应总量,我认为会对整体地价有一定的抑制作用。”丁祖昱对《中国消费者报》记者表示,有了第一批集中供地的经验,各大重点城市应加速进行第二批集中供地,如果能够在1个月内完成第二次集中供地,这将极大缓解目前土地供应“僧多粥少”的现象,缓解当前土地市场过热问题。

记者发现,根据各城市公布的推地计划来看,包括北京、广州、南京、成都、宁波等诸多热点城市,有14个城市公告7月为二批集中供地时间。

“抱团”拿地缓解资金压力

各城市集中供地的时间较为接,也给房企带来了不小的资金压力。有很多房企同时参与了多个城市、众多地块的争夺,其资金压力不言而喻。

一位上市房企投拓部负责人对《中国消费者报》记者感叹:“想在土拍市场有所斩获,资金无疑是一道重要的门槛,北京首批集中出让的30宗地块,收到的竞买保证金就逾200亿元,企业的腰包都要被掏空了。”

面对土拍“游戏规则”的更改,房企需要调整竞拍策略,来适应新的市场竞争格局。考量资金压力、防范风险等多方面因素,多家房企“抱团”拿地成为新策略。

在北京参与首批集中土拍的50多家房企中,有37个联合体,其中“金地+华润+保利”堪称最热联合体,本次一共报名了16宗地块的土拍。在北京已成交的地块中有6幅地块为联合体竞得;同样,在重庆出让的46宗土地中,有8幅地块为联合竞拍竞得。

合硕机构首席分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示,房企过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去,几年全行业的利润率都在下滑,开发商需要适应新的规则,在资金调配、负债控制方面有更好的解决方案。尤其是中小房企,在新的竞争中需加强合作,“小而美”的路线可能不再适应当下的发展形势。

克而瑞研究中心也认为,叠加三道红线、土地“两集中”政策,对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战,抱团取暖已经成为行业共识。 记者 孙蔚

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