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房企回款普遍较低年末抢收 年终奖或较往年缩水
2014-12-18 01:26:38   来源:华夏时报微博   评论:0 点击:

  房企年终奖少了

  本报记者 陈小瑛 深圳报道

  年关将至,年终奖成了上班族一年最后的期盼,不过今年房地产行情的持续低迷,使得房企员工们普遍降低了预期。

  “年前公司就定了没完成任务就没有年终奖,但今年行情太差,没办法,年底看老板能否大发慈悲发点过节费吧。”长沙一楼盘销售主管刘锋说,今年的销售任务只完成了90%。

  而另一家国企开发楼盘的营销总监黄林(化名)更是无奈,他负责的楼盘年销售任务1.8亿元,到目前只卖了1.3亿元,资金回款仅7000多万元,而年终奖多少主要取决于回款。

  和一般上班族不同的是,房地产从业人员收入很大一部分和业绩挂钩,所谓“高富帅”更多是指业绩好的人;然而,昔日令人艳羡的房地产行业高薪,正随着楼市的长期拐点到来,以及房地产利润率的不断下降,而逐渐失去吸引力。

  年末抢收

  “公司规定12月20日封账,合同必须在12月20日之前签完,否则会影响到我们分公司年度业绩。如果不是为了抢收,项目年末也不会拿出特价房来卖,基本上是成本价。”中海地产某分公司的置业顾问沈红这几天一直在催促客户赶快签约。

  相对而言,一线城市情况则要乐观些,同样是中海地产项目,深圳公司今年任务是70亿元,但仅中海9号公馆,今年入账就超过60亿元,而中海锦城370套房,11月22日开盘3小时,即售出超过10亿元。

  二线城市因库存过大,普遍供过于求,即使降价促销,开发商也很难完成今年的销售任务。刘锋告诉记者,今年6亿元的目标,到12月底大概能完成5.5亿元,最后半个月冲刺也很难完成任务。

  “客户基本上都是按揭贷款,但12月10日后,银行贷款难下发,需凭备案后才能放款,为了降低客户购房门槛,项目推出一成首付的活动,客户资质较低,属于次级贷款,材料审查一次难审过,也拉长了放款时间。”黄林说。

  今年房地产销售价格往下走,而营销成本在提高,即便与去年相比,完成同样的销售业绩,利润也在减少。黄林说,今年新开盘的楼盘,利润率普遍都在下降,他负责的项目,年初做计划时单价报了6300元/平方米,最后开盘均价为5800元/平方米。

  据最新统计的38家房企数据,只有蓝光、恒大、绿城已在前11个月提前完成全年目标,而中海、万科等几家房企已完成90%;更多的房企1-11月累计业绩目标完成率在90%以下,其中有13家企业完成不到80%,龙湖、金地、首创在列,金地集团前11个月仅实现签约金额374.7亿元,目标完成率仅为62%,尚有225.3亿元的差距。

  回款普遍较低,房企的到位资金去年同比增长27%,今年只有0.6%,几乎等于没增长。

  年终奖能发多少?

  一位央企地产集团人士告诉记者,奖金按回款来定,今年公司已经完成销售任务,回款情况也不错,央企肯定要比民企稳定,今年年终奖还是照例发放。

  作为二线省会城市的国企营销总监,黄林的月工资只有7000元左右,其中基本工资5000元,并没有提成。他预期年终奖肯定是下降的。

  刘锋则告诉记者,他们的销售团队,包括营销总监、销售经理和销售主管三级,2个销售主管带5-8个置业顾问,销售主管是底薪加万分之五的提成,而销售经理和营销总监,都是年薪制加奖金。

  据刘锋介绍,年终奖计算的比值中,销售回款占60%,签约占40%,以6亿元任务计算,签约额5亿元,回款额只完成4亿元,相当于只完成任务的76%。

  “我们即使完不成任务,只要把保底的目标完成就行,年终奖不至于不给,只是若超额完成任务,肯定奖金高。”上述央企地产集团人士称,现在房企的平均工资水准不如以前好,企业内部也有差异,开发线、业务线薪酬高,奖金随业绩波动,而办公室人员、财务、法律、人力等基础部门,薪酬较为稳定,受销售业绩影响不大。

  沈红的基本工资只有1600元,卖一套100万元的房子,提成是1000元,等银行放款,才能拿到90%的提成,剩余10%的提成算作年终奖,等到过年才能拿。

  据了解,楼盘销售置业顾问一般是底薪加提成的收入方式,提成一般为千分之一到三,不占用公司的人员编制,不算入公司的工资薪酬支出范围内,而属于公司的销售费用。

  “今年回款很不理想,很少有完成任务的,工资跟去年比没增长,只有转介费提高了。”刘锋告诉记者,万科、碧桂园都采取全员营销模式,置业顾问会将本楼盘未成交的客户,转介给别的楼盘赚取介绍费。

  以世联、中原为代表的代理公司,因旗下代理数十个楼盘,拥有较多客户资源,若直接成交,给代理公司置业顾问的佣金只有1%,但转介费少则5000元、别墅一套多则10万元以上,这抬高了开发商的营销成本,却增加了底层营销人员的提成。

  也有预期乐观的。招商地产内部人士告诉记者,今年公司销售业绩肯定比去年高,但是奖金发放多少还不确定,可能总的奖金额会提升,但新进入了一些城市,项目和人力成本增加,前期开发是纯投入,奖金分配的基数也随之变大,个人不一定增加。

  “房地产行业薪酬快速增长期肯定是结束了,但还不存在下降,今年整体市场虽然不好,但实际成交的销售总值并不低,还处于增长期,只是趋于分化,小房企在下降,大房企还在增长。”上述招商地产[微博]内部人士称。

  各家账本不同,但房地产从业人员流动已有了新动向。据统计,今年以来,共有59家上市房企81名关键管理人员离职,较去年增加逾七成。

  “今年不少猎头公司找我,开价年薪28万元以上,还有提成,本来也想辞职,但集团领导又说给我升职做副总经理,最近身体也不好,暂时就没走。”黄林说,再过两年,自己也想辞职去创业。

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