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香港新一轮楼市泡沫已经生成 房地产泡沫破灭案例系列分析之四
2014-09-17 12:26:05   来源:自媒体   评论:0 点击:

  今年以来,我国楼市出现了降温态势,关于楼市泡沫及破灭的争论,再次升级。显而易见,空中占据了主导优势,预言中国楼市崩盘者不在少数

  今年以来,我国楼市出现了降温态势,关于楼市泡沫及破灭的争论,再次升级。显而易见,“空中”占据了主导优势,预言中国楼市崩盘者不在少数。IMF对过去40年中21个工业化国家的住房市场及股市热潮和衰落情况的研究显示,住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍。银行系统将面临资金链崩断的危险,严重者将引发金融危机。因此,“中国楼市崩盘论”颇有市场。

  继续之前分析日本、美国、泰国房地产泡沫之后,本文分析全球波幅最大、波动最频繁的香港房地产市场。毫不夸张的说,香港房地产市场就是全球楼市中的一个传奇,1100平方公里的弹丸之地,上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。海外热钱进出之频繁,投资投机需求之旺盛,全球无二。二战以后,60年多年时间内,共计爆发了七次楼市狂潮,频率之高,周期特征之鲜明,世界少见。不妨回顾一下香港楼市的翻腾史。

  第一轮上涨:1946年—1950年。二战导致香港建筑损坏严重,同时战后人口大增,1946年为60万人,1949年增至186万,到1959年超过300万,结果是闹房荒,地价和租金飙升。相对而言,房价涨幅较地价和租金较小,主要是因为当时购买力不足,且房屋买卖以整栋为主,有财力的买主极为有限,直到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式之后,房屋交易量趋于大增。1950年朝鲜战争爆发,联合国对大陆实行制裁、禁运,香港转口贸易一落千丈,经济萧条,房地产市场受到波及。

  第二轮上涨:1953年—1957年。朝鲜战争结束后,香港经济恢复,并开始向工业化转型,房地产市场趋于活跃。另外,旧城改造的大力推进,以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%,此时市民收入水平普遍不高,楼价涨幅远小于地价。其后,由于政府管制炒楼花行为,加之物极必反,楼市由热转冷,1958年房地产价格大跌。

  第三轮上涨:1960年—1965年。工业化快速推进,作为亚洲四小龙,香港经济开始起飞;人口快速增至300万人;居民收入大增;国外资金大规模进入。在这种背景下,1960年楼市又开始繁荣起来,地价、房价和租金大幅飙升。1965年,爆发了银行信用危机,银行紧缩信贷,需求萎缩,导致市场严重供过于求,房地产价格暴跌,许多地产公司倒闭,出现很多烂尾楼。这战后房地产业出现较严重的一次危机。

  第四轮上涨:1968年—1973年。香港经济复苏,产业结构开始转型,旅游、金融和商贸等行业迅速发展;大量热钱涌入;政府启动新市镇开发计划的实施;1972年制订“十年建屋计划”。这些因素促使楼市回暖、繁荣,房价和租金飙升,投机活动盛行,炒卖楼花现象严重,开发商捂盘惜售。股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围,狂热到失去理性程度,泡沫随时破灭,危机一触即发。1973年,股市泡沫破灭,楼市也随之崩溃。

  第五轮上涨:1976年—1981年。石油危机过后,经济迅速复苏,香港国际金融中心地位开始确立,大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司;1976年开始地铁修建计划;1978年推行“居者有其屋计划”(相当于大陆的经济适用房),新兴市镇逐步形成;1979年人口增至500万,家庭小型化趋势明显;大陆实行对外开放政策,在邻近香港的深圳、珠海设立经济特区;长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市。地产市场迅速复苏、繁荣,并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机,影响了香港经济;同时中英香港问题谈判,令港人出现信心危机。楼市快速由热转冷,连跌三年。

  第六轮上涨:1985年至1997年。1984年中英公布联合声明,增强了香港各界对房地产的信心。1985年市场开始复苏。1986年后,港币随美元一同贬值,银行放松了按揭贷款条件,利率水平降低,甚至出现了负利率,刺激了投资需求。写字楼严重供不应求,售价、租金急升,租金水平仅次于东京和伦敦。国际游资及本地炒家开始疯狂炒买房地产。在这一轮长达13年的房价上涨过程中,曾有一年左右的短暂下跌,1994年上半年,香港房地产市场明显过热,社会舆论强烈,政府出面干预,楼市骤然降温。1995年第四季度,房地产市场开始回暖,海外和内地资金也大量进入香港,推动市场的又一次上升。长期持续大涨,终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年,香港私人住宅价格指数暴增七倍,全球罕见(房价涨幅超过了1980年代的日本)。

  1997年,发生了两个事件,刺破了这个史上最大的房价泡沫。第一件事,亚洲金融危机爆发,东南亚、东亚国家金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击,金融大鳄索罗斯在泰国得手后,又杀到香港做空港元。第二件事,特首董建华上任后,在第一份施政报告中提出,每年兴建8.5万套住宅,即著名的“八万五”建屋计划,让年轻人结得起婚,住得起房。引发市场对于后市住宅供应大增的担忧。

  结果是,香港房价在1997年三季度达到高点,其后快速下滑。1998年暴跌,1999-2003年跌幅收窄,但持续下跌。持续5年,跌幅超六成,是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时,香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产(也即一套房子未偿还的贷款余额,已高于当时的市场售价),“百万负翁”不算稀罕。

  第七轮上涨:2004年至今。2004年香港楼市开始复苏,同时期美国、欧洲、中国大陆楼市皆处于快速上涨期,这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年,政府基础设施投入多,城市交通大改善,加上内地开放对香港自由行,香港的商业景气度明显提升,工作机会增加,居民收入持续提高。2003年推出的资本投资者入境计划,助推了内地人投资移民(相当于2000年前后上海实的蓝印户口政策)。2008年之后,香港住宅供应量偏低;金融海啸后,全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港;港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增。另外,内地投资客大量涌入,也成为推高香港房价的重要力量,比如2009年购买面积超过1000平方英尺豪宅的人中,有19%的人来自内地。2010年,政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除,以限制境外人士投资本地物业,主要是大陆人。

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