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香港新一轮楼市泡沫已经生成 房地产泡沫破灭案例系列分析之四
2014-09-17 12:26:05   来源:自媒体   评论:0 点击:

  今年以来,我国楼市出现了降温态势,关于楼市泡沫及破灭的争论,再次升级。显而易见,空中占据了主导优势,预言中国楼市崩盘者不在少数

  2009年后,香港房价加速上涨,私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求,政府推出了额外印花税,买家在半年内转售房屋,税率为15%,半年至一年之间转售则为10%,一年至三年之间转售则为5%。结果并没有如官员、学者、专家所预测的那样:投资投机者跑光,房价止涨。其后房价总体仍呈上涨态势,直至2011年7月才开始高位盘整,并略趋下滑(同时也受内地楼市降温影响)。

  不过,2012年2月房价重新上涨,3月开始至10月,房价月月皆创历史新高(大陆房价从6月开始环比上涨,10月时同比仍是小幅负增长)。尤其是9月美联储蓄推出QE3之后,海外资金集聚香港,热钱生猛,房价难抑。于是,万般无奈之下,10月政府再度痛下杀手:所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,还需要缴付15%的“买家印花税。还将额外印花税的税率提高了5个百分点。

  然而,新政出台后效果仍不佳。迫不得已,2013年2月,政府又出重拳:增加印花税,其中200万港元以上住宅,印花税全部加倍,最高税率达17%,只有香港永久居民且为首次购房,才可豁免加税。其后市场降温,成交量大幅收缩,房价也出现小幅的回落。

  但是,从2014年5月开始,香港住宅成交量明显反弹,7月份,成交数为7792宗,明显超过过去两年的月均水平,回至了2012年四季度的水平。但仍明显低于2011年上半年的成交水平。与成交量相适应,香港住宅价格自2014年5月开始上涨,7月份已超过2013年初的高点,再创历史新高。

  值得关注的一点:近几个月,国际热钱重回香港,香港股价再创近几年新高,楼市亦价量齐涨。与大陆不同,香港多次被评为世界最自由最开放的经济体,长久以来政府对于房地产市场采取宽松的态度,即便是在房价高涨时期,迫于社会舆论压力,也多采取经济调控手段,不愿实施限制性的行政干预手段(与大陆的限购、限贷政策,形成鲜明比照)。也正由于此,香港对外资的限制非常少,在经济繁荣、楼市上升、股价上涨的时期,外资和热钱大量涌入,推波助澜,使房价波动的波幅远大于其他经济体(这与内地对资本项目的管制形成对比)。

  上一轮香港楼市泡破于1997年破灭,而经历十年上涨之后,这轮新的泡沫已经生成。拿香港九龙40平米以下户型的私人住宅成交价(单价低于大户型)来看,今年二季度均价为10万港元,相较2003年(上一轮房价调整的谷底)的2万港元,暴增400%!上海的私人住宅价格,2013年均价为2.5万元,相比2003年的4500元,暴增450%。但是,过去十年中国楼市是房改之后、市场化初期的需求爆发期,而香港楼市市场化已经历半年世纪了,小儿与成人,无法类比。放眼发达国家的大都市,找不出第二个房价十年上涨4倍的案例。

  基于房价出现泡沫及当局频频调控,去年笔者曾预测香港楼市泡沫将要破裂。当时也曾说明,泡沫的破裂还需一个外部条件:美联储何时退出超宽松的货币政策。因为香港货币政策跟随美国。今年以来,虽然美国正退出QE,但仍在实行超低利率,需要加息几次之后,才会显著传递至香港货币面。另外,今年7月开始,热钱突然大量流入香港,助推了香港股市和楼市。但热钱来去匆匆,香港楼市泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲,未来全球热钱回流美国是大趋。

  因此,笔者仍然坚持认为香港楼市已出现新的泡沫,虽然今年二季度重新反弹,但难以持久,未来几年的大趋势仍然是振荡向下。另外,鉴于香港楼市的特殊性,其频繁的涨跌,泡沫生成与破灭的不断轮回,不可能传递至大陆。大陆的经济发展水平、住宅需求性质、楼市发展阶段,与香港完全不同。我们可以观察香港楼市,而不必为之操心。市场潮起潮落,皆命也。

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