在中国经济找到下一个蓝海之前，作为中国经济支柱的房地产行业正面临新一轮的机遇和挑战。对于开发商来说，如何在金融资本领域占据先机，对企业的转型和未来几年的发展尤为重要。

　　今年对房地产行业而言利好颇多，国家和地方一系列针对楼市的政策持续出台，除北上广深外其他城市的限购政策被取消，持续降准降息货币政策宽松……这样的托市基调带来的不仅仅是房地产市场的回暖，还打开了国内的融资渠道。

　　在刚刚过去的一周，就有6家大型房企发布了融资公告，抛出自己的融资计划。

　　8月17日远洋地产发布公告，正式推出100亿元国内公司债融资计划。8月18日成功发行首期总值为人民币50亿元的公司债券，其中，总额20亿元的5年期公司债券，息率为3.78%;15亿元的7年期公司债券，息率为4.15%;另有总额15亿元的10年期公司债券，息率为5%。

　　低票息受益高评级

　　这是远洋地产首次发行国内人民币公司债，而此次发债的最大亮点在于，创下了地产行业国内公司债发行的利率新低。

　　通常利益水平低于4%就被归为低利率的行列。远洋地产此次发债，其中5年期债券票息仅为3.78%，较之此前的最低票息，再度拉低了近15个基点，较之同期限银行贷款利率5.4%低了足足162个基点。

　　一位金融人士评价：“具备较高的评级，企业的融资成本会大大降低。”远洋地产在资本市场的抢眼表现，也受益于企业良好的信用评级。境内评级机构中诚信证券，将发行人远洋地产的信用评级列为AAA，这已是企业境内评级的最高级别，基于本次债券的信用等级亦同为AAA评级。

　　除境内评级外，远洋地产在国际评级方面也得到了“高分”。就在2014年7月中旬，惠誉、穆迪、标普三大国际权威评级机构分别发布了对远洋地产公司主体“BBB-”、“Baa3”、“BBB-”的投资级评级结果，并给予了“稳定”的未来展望。

　　国内和国际对公司评级侧重点不一样，两者差异极大。目前在境外能达到“投资级”的中国地产企业也就在十来家，这让远洋地产一下子就晋升到前十之列，公司的融资成本，因为这个评级进入了行业的第一梯队。

　　也正是有了这个评级基础，才让远洋地产在境外资本市场的融资表现同样让人瞩目。

　　2014年的7月和2015年的1月，远洋地产连续发了两期各12亿美元债券，累计有24亿美元。其中，2014年发行的这批创下当年中国地产行业美元债发行的最大规模，也是整个中国房地产行业历史上最大规模的美元债首次发行。

　　“因为这个评级每年都会向全世界公布，让远洋地产的国际信誉和市场形象有了很大提升，对拓展我们境内外融资渠道也有很大帮助。”远洋地产总裁管理中心总经理王洪辉表示。

　　踩准境内发债窗口

　　2015年是境内公司债发行的黄金期，这无疑与境内外发债的环境变化有关。

　　今年1月，证监会修订发布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债发行人主体的范围从上市公司和证券公司，拓展到了全部公司制企业，包括未上市公司。此番解禁引发公司债市场井喷。同时，央行持续降准、降息，加之美元加息的预期，都让地产企业的融资重心由海外转向境内，这已成为行业融资的新趋势。公司债如今已是各大房企实现境内融资的主要工具。

　　据中原地产研究部统计数据显示，2015年年初至今，已有逾60家上市房企(包括在港上市的内地房企)抛出发行境内公司债计划，规模超过2500亿元。而2014年全年仅有15家公司融资成功，总计金额只有235亿元。

　　同时，境内债券市场的利率持续走低，自6月份以来，债券市场主要债券品种的平均票面利率均呈下滑态势，仅仅7月6日至8月3日，公司债发行利率就下降近一百多基点。截至六月底，已成功实现债权融资的28家房企，平均融资成本仅为5.49%，其中公司债平均成本在5%以下。

　　进入6月以来，国内A股市场持续跌停，天量资金从股市撤离，并迅速涌入债券市场，令资金量持续放大，也造成国内公司债利率的持续下行。

　　从时间节点上看，远洋地产此番发债的时机选择相当精准，顺应趋势迅速回归境内融资市场，还踩准了利率极低的境内发债窗口期。这也是此番公司债成功发行，且获得如此优惠利率的主因。

　　自上市以来，深谙资本市场和金融行业“游戏规则”的远洋地产，显然在关注点和玩法上更加娴熟和拿捏得当了。

　　大股东强力背书

　　此番发债，评级机构中诚信证券给出的报告可见，远洋地产之所以获发行人和债券发行的AAA信用评级，源于“极强的偿债能力、雄厚股东背景及其强力支持、区域布局优化和资源补充、稳健的财务结构”。

　　其中对股东背景的叙述表明，在AAA评级的背后是具有金融基因的大股东中国人寿的信用提供了有力的背书。

　　目前，中国人寿、南丰集团是远洋地产第一、二大股东，双方在2013年均通过定增方式增持远洋地产股票。随后，中国人寿即与远洋地产签署战略合作协议，将业务联系拓展至写字楼、养老等诸多领域，视其为唯一的不动产投资平台。

　　“从运营上来看，我们将和中国人寿、南丰集团共享销售网络和客户资源，共同保持在多个业务领域的合作。此外，我们还是中国人寿自用办公楼唯一的定制开发商。”王洪辉介绍说。

　　在如此亲密的关系下，大股东不仅给远洋地产强力背书，更在融资领域提供支撑。远洋地产在2014、2015年连续发行的美元债，中国人寿直接认购金额就高达7亿美元。据了解，本次国内发债，中国人寿的认购金额亦超过了10年期债券品种的20%。

　　四元战略下的金融逻辑

　　从发债公告上看，“偿还现有债务及补足一般营运资金”，这是远洋地产发行公司债募集资金的主要用途。

　　事实上，这也是众多房企发行公司债的主要用途。因为公司债利率水平较低，甚至低于长期银行借款，通过“借新债还旧债”的方式降低融资成本、调整债务结构，是房企大规模发行公司债背后的主要原因。

　　在此前发债路演时，远洋地产高层就强调，发债更多是为了优化债务结构，改善内外债的占比和期限结构，这些充分得到了投资人的认可。“发行公司债将有助于远洋地产充分发挥其上市地位，用新形式的融资工具增加筹集资金渠道，为扩大营运规模做好准备。”

　　从去年开始，远洋地产迅速对手中资源进行了一番腾挪。不仅新增一、二线核心城市700万平方米土地储备，还对抚顺、镇江、秦皇岛等三线城市600万平米土地进行剥离;2015年更是热点不断，高调进入广州、南京、香港这些热门城市。

　　此外，2015年以来，远洋开始深耕写字楼、商业零售、养老养生，并涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务，转型姿态备受关注。

　　这些动作，无疑需要大量资金给予流动性上的支撑。如何真正实现“优化资产、资源、资本以及资金的配置，来推进业务模式和盈利模式的转型创新”，这是远洋地产需要思考的问题。

　　对于正行走在第四步战略期的远洋地产来说，未来数年将寻求“弯道超车”，转型为囊括住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融在内的四元业务结构。

　　这个宏大计划的背后，将是打造以金融资本为后盾的投融资集团。积极布局和玩转资本金融市场，正是远洋地产真正的战略逻辑。