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十月至十一月，北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度显著提升。两日前，民企懋源在与多家央国企的激烈竞争中，经过百余轮竞价成功竞得核心区松榆里地块，溢价率达18.21%，引发业内广泛关注，被视为民企重回土地市场的重要信号。紧随其后，通州区九棵树6017地块也于今日正式完成出让，最终由中海以12.48亿元摘得，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/㎡。

九棵树6017地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，“含铁量”较高，30分钟左右即可抵达国贸等核心商圈。周边生活配套成熟，商业方面有领展广场、盒马鲜生等，医疗资源包括北京中医药大学东直门，休闲配套设施有通州云景公园等，形成了较为完善的居住支持体系。

从规划条件看，地块土地面积约2.47公顷，规划建面约5.44万平方米，容积率2.2，限高45米（局部60米），预计将打造洋房与小高层相结合的产品类型。出让文件对城市设计和建筑风貌提出了细致要求，鼓励采用围合式院落布局，形成“东北高西南低”的天际线格局。一个需要注意的规划细节是，沿九棵树中路西侧退线20米，这会导致原本的容积率升高，对产品规划设计提成更高的要求。此外，该地块北侧还有一宗规划住宅用地（6016地块）若由同一主体开发，地下空间可实现联通，有望形成规模效应。

通州区今年新房市场呈现显著分化格局。八里桥的招商·朝棠揽阅表现亮眼，自开盘以来去化过半，成交均价约为5.6万元/㎡。运河八子中建·运河玖院亦表现强势，网签量突破600套，成交均价约6.16万元/㎡，凭借其河景资源与核心区位获得市场青睐。然而，同属核心板块的中铁建·花语璟云则去化相对缓慢，当前网签仅30套，即便具备1.7的低容积率优势仍面临去化压力，反映出当前市场环境下精准定位与合理定价的重要性。二手房也同样呈现新旧分化特征。周边老旧小区较多挂牌价格在4万元/㎡左右，次新房如K2玉兰湾等项目价格则具备更高弹性。

对于开发企业来说，九棵树地块若想在红海中突围，严谨的定价策略是其中重要一环。参考朝棠揽阅成功经验，给出贴合市场的合理定价，项目可充分借助临铁属性与成熟配套，有效吸引地缘改善及国贸CBD外溢刚需客群。对购房者而言，该地块的入市提供了新的临铁置业选择。在当前买方占主导的市场格局下，开发商如何在保持合理利润的同时实现快速去化，并赢得市场认可，已成为考验企业综合运营能力的重要课题。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

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