集体土地建租赁房 解开房地产“死结”关键一步
来源:财新网 发布时间:2017-08-30 12:22:26

【财新网】/火线评论(记者 汪苏)8月28日,国土部、住建部一则消息,再令房市掀起大波。北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市,将首批试点,利用集体建设用地建设租赁住房,主要供给新市民。两部委表示,此举是要构建购租并举的住房体系,以及城乡统一的建设用地市场。

也就是说,1998年以来,城市住房由政府征地、垄断供应国有土地建设这个套路被打破了。以后,集体土地也可以供应城市住房。城中村、城乡接合部的村子,可以利用集体建设用地,名正言顺地发展为外来人口提供住所的“瓦片经济”。

长期以来,除了零星试点,集体土地供应城市住宅都是禁区。即便十八届三中全会后开始的新一轮土地改革试点,也要求集体建设用地不得发展房地产。然而,一波波疯涨的房价,已经严重危及城镇化推进和下一阶段经济发展。畸形房价的重要推手——供地机制的改革势在必行。最终,中央决心,在集体土地供应住宅方面,迈出重要一步。

目前商品房成本构成中,土地成本占据大头。政策出台后,有人认为是楼市大杀招,甚至有分析认为,市场将出现两到三折的房子。这实在危言耸听——土地是村集体自己的,不用花钱买,但有机会成本。而市场价格,最终是由供求决定的,不是成本。

从现有信息来看,集体土地入市建租赁房,并不会引起住房出售市场“跳水”,而将以渐进式方式,改变房地产生态。对楼市究竟影响几何?这受制于很多因素,有待于各地试点细则出台。

首先是入市方式。村集体可否在符合规划的前提下,自主决定是否入市?目前,各个城市每年的土地都是“计划供应”,政府牢牢控制着供应量。今年4月,在经历又一轮房价疯涨后,北京率先大面积放行集体土地建租赁房,但仍然将集体土地供应纳入供地计划——2017年-2021年,北京计划供应住宅用地6000公顷。其中,集体建设用地1000公顷,约占六分之一。如此执行,离多元市场化供地还非常遥远。本质上,政府仍然垄断供地权。

不过,即便仍旧是“计划供应”,将集体土地纳入,对于扩大供应,意义也很大。近年来,拆迁越来越难,扩大国有住宅用地供应,难度也越来越大。甚至很多城市的年度住宅用地供应计划,常常不能顺利完成。由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地,成本、难度都要低得多,供应潜力巨大。4月,稳房价压力如山下,北京宣布倍增住宅用地计划供应量。这其中,就有赖于集体土地的供给。这种模式下,供地节奏和供地规模,都由政府把控。

如果放开或逐渐放开市级层面的计划控制,由村集体根据市场,以及基层政府等利益相关者的合意,自行操作入市事宜,多元主体、市场化供地机制的发育、生长,将给中国楼市和房地产运作机制,带来真正深远的变革。从放开租赁市场入手,若精心辅以配套措施,或有望实现中国楼市以及“土地财政”的软着陆。

理论上,北京、上海、广州都有可观的集体建设用地可入市,提供有效住房。北京,五六环之间的城乡接合部,分布着大量的集体建设用地。现有建设用地中,国有和集体产权,约各占一半。不过,北京在2000年初,将五六环之间的大片村庄,都规划为绿色隔离带,但这之后,并未严加约束。外来人口的强烈需求,不断刺激集体建设用地蔓延。目前,北京正在实施新一轮的城乡接合部整治,多少拆迁绿化?多少留给村庄发展?这取决于政府的治理理念,以及和村庄利益的博弈。

再者,入市的是什么样的房子,也至关重要。目前,北京试点入市的集体住宅用地,都用于建公租房,按照保障房系统分配、管理,相对封闭。这次,放行集体土地建市场化租赁房,是题中之义,对租赁市场的影响更为直接。发展租售并举,改变过去中国住宅供应偏倚“买”的局面,将有助于抑制买房狂热,淡化投资性,让住宅回归居住功能。

公众和市场最关心的莫过于,若“以租代售”,是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场?这恐怕正是有关部门最为担忧的。两部门强调,不得“以租代售”。国土部有关负责人在政策发布当天回应舆论关切称,租赁住房与“小产权房”有本质区别,不能混为一谈。

按照《合同法》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

如何避免“租赁者”和村庄私下签订协议,“明租暗售”?中国人民大学经济学院教授陶然认为,政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司,实施住房的出租和管理。如此,即可避免“明租暗售”、“小产权房”短期大量入市,对市场造成崩塌性震动。

在目前楼市危如累卵的形势下,“小产权房”若失控,易触发房地产泡沫破灭,房价硬着陆。

一条现实路径是,以对房价冲击力小的租赁住房为切入点,释放集体土地潜力,培育稳定、健康的房地产租赁市场,并探路集体土地发展住房的规则。如此,既可解城镇化住房之困,又可缓慢释放楼市压力,为房地产和经济发展转变机制,开辟通道。这是陶然等人士对于这条渐进式道路的期待。

集体建设用地建租赁住房,开启了妙手解连环的第一步,能否最终顺利解开环套,还得看改革的决心和筹谋。

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