应允许楼市下行时的市场调整

刚刚进入2018年，兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书，先落户南京。

受到这些城市地产调控政策放松的影响，新年开始后的几个交易日，证券市场上的地产板块出现连续大幅上涨。并且，与此相关的上游周期行业也出现了强势反弹。

显然，市场应该是将某些城市地产调控政策放松作为一个明显的信号，预期地方政府将重复此前地产调控的做法：当持续的调控政策逐渐冻结了市场交易与市场价格，从而让市场陷入一个萧条的趋势时，就转而放松乃至取消调控政策。这可以说过去十几年房地产调控的一条周而复始的规律。

现在只有个别城市进行了有限度的政策调整，但这种信号对市场而言过于熟悉，因此，人们很容易做出政策将全面调整的预期。最近，有媒体以及专家多次提到2018年中国经济增速依然会有一个目标，这可能意味着“保增长”依然会是一个比较重要的任务，从而确认了不会任由地产继续下行的判断。另外，中国当前主要任务是防范和化解重大金融风险，而地产市场的波动是重要的影响因素，必须维持楼市稳定。

有人发现，不久前结束的中央经济工作会议通稿中并没有抑制资产泡沫等内容。但是，会议强调，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。对于楼市的总体要求是，“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

也就是说，这次会议不再将楼市投机炒作引起的价格上涨作为一个重点治理的对象，而是专注于长效机制。在目前长效机制没有到位之前，利用大量兴建租住房缓解市场需求以及预期。对于调控政策本身，则给出了一个总体要求“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”；同时，又给了地方一定的自由裁量权，“分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

这就要求，既要保持调控的连续性，防止市场出现反弹；同时，又要因城施策，各地根据本地市场的情况做出灵活处理。兰州、南京等地就是根据这个原则做出政策调整。

有市场观点认为，一刀切的调控政策可能不利于市场的稳定发展。但是，这一次地产调控并非是以一刀切的方式进行，而是从开始就是因城施策。楼市过热是从一线城市渐渐向二三线甚至是四线城市蔓延，调控政策也随热点城市的变化而推进。

一些城市在调控后出现交易量与价格快速回落，恰恰表明市场是不理性的，甚至夹杂着大量的投机行为。那么，如果现在开始差别化调整，允许一些城市放松调控，就必须重视市场的反应，是否还会继续出现非理性的交易行为。防止一放就乱、一管就死的现象。

我们认为，在过去两年，中国大部分城市出现房价快速上涨的现象，甚至在短期内实现价格翻番，都是不正常的。在经历调控之后，那些没有坚实购买力与刚性需求支撑的城市，房价下跌也是理所应当，或许，现在跌一点点是正常的市场调整。各地政府不应该在市场刚有下跌迹象时就放松调控干预市场预期，而是让市场进行充分的自我调整。

中国楼市价格不断走高的一个关键因素是，在价格快速上涨时，行动比较慢，可能要上涨了较大幅度才考虑采取行动；而当价格刚刚下跌时，就快速采取行动，干预市场预期。导致市场不能进行充分调整，而是踏着一个个政策台阶不断攀升。

中国房价已经过高，并影响到整个中国经济高成本运行，也削弱了很多家庭的消费能力以及生育意愿。考虑到中国社会老龄化程度在逐步提高，家庭杠杆率也不断攀升，楼市不再适宜作为中国经济的支柱产业，以避免经济增长与金融机构过度依赖地产，产生系统性风险。