部分小区频现“指导价” 买卖双方均应理性对待
来源:新安晚报 发布时间:2018-06-12 10:24:38

房价指导委员会、挂牌指导价……最近,合肥二手房市场频频出现这类“新名词”。新安晚报、安徽网、大皖客户端记者了解到,此类“新名词”从外地传入,大多意味着同一小区二手房有统一指导价,且多为价格上调。随着这两天合肥学区的划定,此类“新名词”在部分小区愈演愈烈。那么,这些“新名词”有什么意义?具有操作性吗?其背后藏着哪些利益纠葛?

网上流传的一份“挂牌指导价”公告。

网上流传的一份合肥某小区“挂牌指导价”公告。

现象

部分小区频现“指导价”

——这一行为被市民质疑为小区业主集体涨价,或借着学区名义炒作房价。

6 月初,合肥滨湖新区某小区一份“房价指导委员会第二次公告”在网络上走红。这份“公告”落款署名为“××(小区名)房价指导委员会”,具体内容是“小区二手房挂牌价如下:十层以下及顶楼1.9 万~2.2 万,十层以上(不含顶楼)2.1 万~2.4 万。距离地铁直线距离700 米以内的在上述单价再加1 千。”此外,“公告”还指出“望各位正在挂牌的业主及时按照指导价调整挂牌价,任何贱卖行为必将受到全体业主的唾弃”。

小区二手房是各个分散的业主所有,挂牌也是个人行为,何以小区二手房还有统一挂牌价?这份“公告”引发众多关注。

无独有偶。这两天,随着合肥学区的划定以及发布,类似“公告”逐渐传得多了起来。根据网络截图,经开区一小区“房价指导委员会”发出“公告”:鉴于小区化为168 玫瑰园东区,提高自身利益,关于小区挂牌指导价如下:……望各位正在挂牌的业主及时按照指导价调整挂牌价。

蜀山区一小区“房价指导委员会第一次房价倡议公告”也在网上流传甚广:鉴于本小区初中学区今日起发生质变……特发布以下价格指导区间:一期85 平米户型,170 万~200 万;二期三期四期89 平米户型195 万~240 万,101 户型上浮20 万……各位美邻出售住宅时可根据以上价格区间拟定具体价格……

记者了解到,这些所谓“指导价”均比目前小区在市场上的挂牌价高出不少。因此,这一行为也被市民质疑为小区业主集体涨价,或借着学区名义炒作房价。也有市民指出,小区若真的依此统一调高二手房挂牌价,是否形成价格联盟、价格串通,甚至垄断?

调查

“指导价”不具备操作性

——二手房一房一价的属性,决定了自由市场下各房主对房源的心理价位不尽相同。

“我并没有在我们小区群看到这个公告,是别的朋友转给我看才知道。”上述流传的发布指导价公告的蜀山区某小区业主李先生告诉记者,他看到这个公告内容觉得有点莫名其妙:“各家房子的楼层、装修等差别很大,售价肯定迥异,指导价意义在哪?”

记者咨询该小区附近的二手房中介机构人士。对方表示,没听说这个小区有所谓的“房价指导委员会”。

合肥市消协有关人士向记者表示,他们并未接到市民关于“房价指导委员会”行为的投诉或是反映。根据价格法相关规定,经营者不得有相互串通,操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者的合法权益。但“房价指导委员会”并不是一个经营主体,各二手房房主也无法形成价格联盟。

记者了解到,所谓“房价指导委员会”这类风气是从外地传入合肥。最初,这一现象出现在南京和杭州。南京市江北一家楼盘二手房成交价两年来一直没变。4 月20日,该小区业主权益联盟委员会发布这样一则声明:倡导所有业主提高自家二手房报价,倡议书中详细列明了各户型的指导报价,而这一指导价相比当前的成交价上涨了数千元。随后这一现象在杭州出现,主体成为“房价先期调控委员会”。6月初,合肥滨湖新区一小区首度出现类似的公告。

“玩笑性质的可能性大。”安徽省清源房地产研究院执行院长郭红兵表示,这并不具备可操作性。他表示,同小区的二手房,某一个房源卖得过低,或者过高,对于同性价比的其他业主卖房确实有影响,因此也衍生出目前部分业主集体定“指导价”的现象。但二手房一房一价的属性,决定了自由市场下各房主对房源的心理价位不尽相同,也使得同一小区同类条件的房源交易价格或高或低,这与新房市场开发商对不同楼层及户型有对应的价格机制完全不同。

背后

与二手房行情存在关系

——多方数据显示,今年春节后,合肥二手房市场呈现回暖态势,卖家开始惜售。

虽然可能没有实际效力,但卖方市场传出“房价指导委员会”这一现象,也体现了卖房在市场上的姿态。而这与合肥整个二手房市场走势存在一定关系。记者了解到,多方数据显示,今年春节后,合肥二手房市场呈现回暖态势,卖家开始惜售。滨湖新区一家房产中介门店的店长王彩娟表示,3 月份以来,该门店二手房成交量有显著上升。“去年有的业务员一个月只能签一单,有的一单都没有;现在业务员一个月签两三单是常态。”她介绍,成交量上升的同时,滨湖新区二手房价格较为稳定,比如滨湖世纪城板块成交均价在1.6 万~1.7 万元;有师范附小和46 中学区的板块,成交均价在2.1 万~2.2万元。“这样的价格相比去年同期逐步企稳,学区板块还有小幅抬头的趋势。”

政务区一家房产中介门店的店长盛伟伟表示,从政务区来看,去年较为清淡的时期,整个政务区二手房成交套数一个月才百套左右,如今成交量则在150套左右。近两天,有消息称政务区学区房小区联合迎来涨价潮,有的小区涨价达每平米数千元。对此,他表示这夸大了事实。“议价空间确实变小了,以前房主可能让价三五万,现在则不让价;也有少数房主即时提高售价。”他表示,政务区二手房这一波价格上涨,其实从春节过后就已经启动,并不单纯是学区划定的影响。具体来看,不少小区相比去年同期均价上涨了1000元左右。

合肥市房屋交易中心发布的数据也显示,自2016 年10 月合肥实行限购政策以来,该市二手房交易量持续处于低位徘徊。进入2018 年后,二手房市场逐渐复苏。一季度全市二手住房共达成交易7978 套,四月当月存量住房交易更是达到4313 套,存量住房市场呈现全面回暖的态势。4 月份以来,存量房管理科各窗口工作量直线攀升,其中阜南路窗口购房资格查询量已由年初日均40 余户上升至80 余户,5 月4 日当天更是近120户之多;存量房网签数量也由年初的日均30户左右增至50余户。

随着房地产市场平稳发展趋势的确立,预计合肥市二手住房交易量还将继续增长。

建议

买卖双方均应理性对待

——这一波“操作”不排除是部分业主借着合肥学区划定的热度进行自我炒作,恶意哄抬价格。

合肥市房产界人士表示,此次“房价指导委员会”的这一波“操作”,不排除是部分业主借着合肥学区划定的热度进行自我炒作,恶意哄抬价格。这显然与当前“ 房住不炒”的国家大政策背道而驰。

对卖家来说,要理性面对市场,定价挂牌出售要根据房源的楼层、户型、朝向、装修程度等因素,酌情报价,现实合理才是关键。

对于买方而言,一方面,买房前一定要多打听,多看房源。由于二手房市场的定价与新房市场不一样,同样的房源之间,价格差别客观存在。遇到急售的业主说不定还可能以较低价格“ 捡漏”。另一方面,关于学区房,一直以来由于其稀缺性属性受到市场热捧,但购房者也要量力而行,同时合理评估风险。

值得一提的是,如今新房市场纷纷提高首付比例,特别是限价盘,目前最低首付基本上不低于6 成,有的达到7 成,甚至要求全款。相比之下,目前二手房市场尚未出现这样的购房“门槛”。对买方来说也算是一个不错的选择。

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