新华财经北京11月23日电（记者吴丛司）近日，中国物业管理协会编制发布的《2021物业管理行业发展报告》（简称报告）显示，2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，经测算，2021 年物业管理行业营收达到1.33万亿元，同比增长12.5%，预计2025年，行业营业收入总值将超过20000亿元。

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随着物业管理行业规模持续扩大、经营业态不断丰富，业务向社区和居民生活多场景渗透，行业已经从小区管理的“小物业”发展成社区治理的“大物业”，如今正向着多维度赋能城市发展的全域服务模式迈进。

源于地产发展 兴起业态创新

报告称，根据国民经济行业分类，物管行业属于房地产业，但与房地产开发又有着本质的区别。随着行业的发展，物业管理与人们的生产和生活愈发紧密。

“过去房地产项目开发完后，物业公司再入驻小区管理，其专业细致的服务对地产业务销售也是一种促进。”北京林业大学经管学院物业管理系主任程鹏教授表示，一些大的地产商开发完楼盘，其物业服务机构提供优质的物管服务，但这种商业模式需要房地产业务保持高速增长。目前物业公司正不断增强业务自主性，逐渐形成一个独立的服务性行业。

国家统计局数据显示，2021年全国居民人均生活用品及服务消费支出1423元，增长13%，与服务相关的消费支出增长明显，居民对美好生活的需求持续升级。

为满足社区居民日益变化的生活需求，物管行业的服务范围进一步拓宽。报告指出，国家鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，扩大物业管理覆盖范围；鼓励有条件的物业企业向养老、托幼、家政、房屋经纪、快递收发等领域延伸；鼓励物业服务企业引导绿色生活方式，通过利用物联网、互联网、大数据等科技手段，实现对设备设施的记录、观察、分析和调整，从而实现系统设备低能耗运行，节约资源、保护环境、减少污染、降低碳排放强度。

中国区域经济50人论坛成员、上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良教授认为，物业行业的发展应放在国家的要求、世界的经验、历史的基础、现实的情况、未来的趋势、学理的维度等六个方面来考虑。“地产项目的生命周期与物业服务息息相关，良好的物业管理不仅能够使房屋保值升值，更可以为房地产企业带来盈利空间，形成竞争优势，可以说好的物业是地产项目的敲门砖。”他说，保利地产项目就是因为物业服务优质，不仅提高了居住附加价值，而且打造了品牌核心竞争力，成了提升商业地产价值的“加速器”。

物管行业不断扩容 “全域服务”成发展新模式

物业管理行业发展面临新的环境，同时也被赋予新的使命，其职能范围正在逐渐“扩容”。报告指出，住宅物业应以民生服务为核心，彰显物业服务企业社会责任。对于非住宅物业和城市服务，应以企业经营为导向，鼓励企业积极创新、提高服务质量。

程鹏表示，传统物业有四个基本职能：安全、环境、工程、客服管理。随着市场需求不断变化，物业行业也出现了新的应用场景。他认为，物业发展有两条路径，一是服务营销路径，除提供传统的保洁、保安等工作外，再拓展其他领域，包括住宅、学校、医院、写字楼等项目，环境管理从小区内延伸到小区外。二是服务设计路径，根据客户需求提供服务，例如有的物业公司在中秋节自制月饼向小区业主出售，同时立足于多年管理住宅项目的经验，逐步拓展至公共区域，服务场景不断扩大更新。

据了解，保利物业服务股份有限公司（简称保利物业）正在行业发展变革中探索出一条从景区管理到县域治理，再到赋能城市发展的全域服务发展路径。保利物业总经理吴兰玉介绍，对于目前行业热议的“大物业”概念，早在2016年保利物业便在浙江西塘景区以“公共服务+基层协同治理”的方式进行了初次探索，摸索出“党建+智慧+网格”的全域化网格治理模式。在嘉兴通过在物业服务不断叠加，业务内容持续升级、边界不断延伸，从而形成与政府合作的城镇全域生态模式，便是在西塘模式基础上更新的2.0版本。而在广州海珠区，保利大物业模式已升级到3.0版，其特征是通过住宅、商办、城市、生态等多种业态服务模式叠加，迅速在同一区域实现多元服务覆盖。

全域服务新模式的探索，对于政府而言，覆盖了以前管理的很多死角，提升了区域治理的精细化程度；对于物业企业而言，可以进一步提升服务能力，完善服务模式，也找到了确定性的增长空间和机会；对于行业而言，推动行业开辟了新的蓝海和赛道，完善了整个产业发展模式和专业能力。

保利物业副总经理靳勤表示，推行全域服务的同时也在倒逼企业自身的发展。一是提升服务标准和精细程度，二是流程管理高效优化，三是信息化程度和人才建设加快。

乡村振兴，发展、建设、治理既是重点工作，也是有利抓手。物业企业从城市走向乡镇，参与协同乡村产业提升、社会建设和基层治理，促进城乡公共服务均等化发展，是作为民生保障“软基建”的意义所在，也迎来新一轮发展机遇。

全域服务城市发展应多方共治、共享

报告指出，城市服务正在成为物业管理行业的下一个风口，头部物业服务企业正在加码布局，继续摸索前行。当物业服务企业从社区走向城市，城市空间的运营需要企业拥有更强大的基础服务能力、大型项目综合管理能力以及社区资源协调能力，对于智慧科技平台的搭建以及智慧科技在城市运营场景的应用十分重要。因此，企业开拓城市服务，一方面可以开拓新的业务线条，为政府解决治理难题；另一方面，继续发挥平台属性，做好城市管家，提升城市治理的效率。

现阶段城市服务尚处于发展初期，市场集中度及竞争程度较低，对于物企来说尚有较大的市场空间，以保利物业为代表的先进入的物企正在逐步加大布局，经过多年对城市服务的不断拓展和探索，已经进入收获阶段。例如保利物业打造了“镇兴中国”服务品牌，深耕城市多元业务和城镇全域，截至2021年6月30日，其公共及其他物业服务项目数量为473个；城市服务收入占总收入比重不断增加。

业内人士认为，城镇化、政策引领以及城市治理需求等因素决定了全域服务市场的空间。服务城市发展得益于政府主导、企业参与、全民支持等多方共治、全民共享的结果。

靳勤认为，随着公共管理的精细化程度越来越高，城市文明、经济发展、产业导入以及公共服务等方面的要求不断提高，全域服务未来发展的着力点应聚焦公共管理的痛点、难点，同时政府、企业以及业主多方形成共识，并共治与共享。物管企业是要结合当地情况、政府需求和百姓痛点定制方案，一城一策，实现差异化服务。同时，尊重业主诉求与建议，按照共建共治共享的思路推进，真正将物业公司搭建成为业主与政府之间的桥梁和平台。

程鹏建议，根据物业管理行业发展现状与趋势，针对该行业的独立属性，就相关法律法规进行适时修订、完善，并加大普法力度；同时，应明确物业企业与业主双方的责、权、利关系和边界，让业主物权得到充分保护，明确各主体责任，对物企、业主双方行为进行有效约束。此外，进一步提升物管从业人员职业素养，特别要加强基层人员的专业培训。建议把社区工作者纳入国家人才发展规划里，促进其职业规划和成长。

张学良表示，未来物业发展应聚焦“五高”，一是高品质生活，找准发展方向，成为城市高品质生活的提供者；二是高质量发展，要突破传统物业只是地产附属品的局面，提供更多高质量的公共服务；三是高效能治理，全行业应将发展眼光从传统物业转变为聚焦社会属性的大物业；四是高标准党建，通过成立党组织，加强党建并引领物业协助居委会日常管理；五是高水平开放，应兼顾小区内外之间的关系，社区物管要纳入城市治理中，同时应注意数据的开放与共享。