刚过新年，上海楼市就来了一波短暂的躁动。

(资料图片仅供参考)

位于黄浦区董家渡板块的绿城外滩兰庭项目，被爆入围分数线为97分。不出意外，这将是上海首个高分盘，超越2022年的最高入围分项目96.9分的纪录。

元旦期间，上海新房成交比去年同期上涨了超过70%，居一线城市之首。

中指研究院最新发布的统计显示，1月2日-1月8日这一周，楼市成交仅一线城市整体上涨，上海涨幅最大。环比涨幅高达1.42倍，同比涨18%。北京的成交面积同比也增长了15.5%，但环比出现48.2%的跌幅。

二手房方面，贝壳研究院监测的数据表明，1月上旬二手房市场的先行指标出现了明显的回升。

1月上旬50城日均带看量较去年12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上；日均二手房成交量较去年12月日均增加39%。廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

“市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”易居企业集团执行总裁张燕分析。

随着放松政策不断进行，这个拐点正在迎来修复。

而2023年多地出现的开门红，或许能让这个市场重拾一些信心，而这正是整个楼市珍贵的“黄金”。

评级机构标普近期发布了一份声明，“中国房地产行业2023年将缓慢复苏。”

中国住交会组委会秘书长单大伟预计，2023年居住消费需求将持续释放，带动市场销售恢复，特别是随着“保交楼”工作的持续完成，将有效提振市场信心。

“相信2023年房地产市场将迎来转机，中国房地产行业在步入新发展模式下，回归健康发展轨道。”

向好的迹象

2023年元旦期间，北京新房网签219套，北京市住建委官网数据显示，与去年元旦假期相比增长108.6%，节前积压已久的需求开始集中释放。

不只新房，北京二手住宅同样出现了明显回暖。麦田房产数据显示，元旦期间北京二手住宅网签400套，与2022年元旦假期相比增长约277.4%，市场进一步向好。

北京市场向好的趋势在2022年底就已经显现。机构数据称，2022年12月19日-25日，北京一二手成交均大幅反弹，当周新房成交环比增长57%，二手房成交量结束“四连跌”，网签环比增长20%。

不只是北京，2023年元旦假期期间，机构重点监测城市新建商品住宅成交面积比去年增长超两成，在多重利好带动下，部分城市售楼处到访量增加。

“在疫情冲击下，部分城市购房需求被压制，元旦假期得以集中释放。”中指研究院指数事业部陈文静分析，此外前期出台的政策逐步显效，部分城市近期组织房交会，促进住房消费释放；房企促销优惠和去年低基数等因素也有一定影响。

来自房企的反馈也开始变得更为积极，多位房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“未来一年，政策仍旧还是以宽松为主，所以，市场也会逐步修复。”

政府继续宽松

新年刚过，监管层就进一步发布了针对房地产需求端的放松政策。

1月5日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月的城市，可根据市场形势调整首套房贷款利率下限。机构测算，符合条件的城市至少有23个。

除此之外，地方也继续放宽楼市政策，其中包括深圳的二手房“带押过户”，热点城市东莞将首套房最低首付降至20%等。据中指研究院统计，1月前11天，已有22个省市出台22条楼市宽松政策。

除了需求端，在保交楼顺利推进的背景下，政策对于企业纾困，特别是融资端放松也开始继续推进。

三支箭、“金融16条”、内保外贷、银行授信、预售资金置换等方面相继取得了一些成效。

龙湖、美的置业等房企的发债计划被受理，另有万科、金地等多家房企宣布了发债计划。

“金融16条”后，各大行给房企提供了超2万亿元意向性授信额度。但后续以什么形式提供融资、能够落地多大规模，还要取决于各家银行的风险偏好以及房地产市场发展。

值得关注的是，出险房企的融资渐渐出现好的迹象，在债务重组方案落地后，出险房企的股权融资案例逐渐增多。

压力仍存

“这次对房地产信心的危机不同于历史上房地产周期的调整。”中信证券分析其中原因，一是土地市场繁荣的时间过长，二是项目层面合作异常发达，三是房企的运营成本普遍偏高。“如果只有常规的周期性放松，可能不足以扭转恶性循环的趋势，行业风险有不断积累的可能性。”

因此，对于企业来说，需要将存量资产处理掉，在未来用较为优质的资产替代地价繁荣时期成本较高的资产。

多家房企告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们新年的任务是收缩规模，加速存量资产的销售，将回款作为重点工作。”

而对于已经陷入债务违约中的企业，目前来看重点仍是保交楼，债务重组的前景依旧困难。

好的迹象是，一些共识正在达成。比如债务展期基本都会获得通过，预售资金的提取也比之前更为灵活，这些都对企业恢复现金流提供了一定支持。

但接下来的到期债务压力，仍然不容小觑。Wind数据显示，民企有1709.5亿元境内地产债于2023年到期及回售，3月、7月到期压力相对较大，分别到期及回售246.8亿元和224.6亿元。

未来一年，风险仍存。

首先就是来自供应端，中信证券认为2023年商品房销售额，房地产开发投资将分别同比下降1.6%和9.7%，新开工面积同比下降25%，竣工面积预计同比持平，一、二线城市房价基本走稳；部分房地产企业货值不足和盈利能力下降。

其次，在需求端，在房价下降的背景之下，居民购房意愿仍然受到影响，信贷缩表的威胁仍然存在。

数据显示，2022年10月，住户贷款减少180亿元，居民中长期贷款也只增加332亿元，可以看出在房贷额度十分充裕的情况下，居民置业意愿显著不足，提前偿还按揭的动力很高。这一趋势在2023年有可能继续。

继续向前的动力

尽管目前市场情况仍旧没有得到根本改善，但从趋势看，整体的市场容量和需求仍在。

上述开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“2022年即便市场情况不好，还卖了13万亿，这个市场其实还在。”

根据格上研究中心测算，2025、2030、2035年，中国城镇常住人口人均建筑面积预计分别为35.28、37.7、39.9平方米。2021年我国城镇化率为64.7%，与发达国家仍有距离。

这两项数据仍旧有上升的空间，为未来房地产市场提供了诸多可能性。

而对于购房者来说，目前的市场是近几年的低点，宽松的政策短期内仍将继续。

有开发商称：“2023 年房地产泡沫的挤出效应依然会存在，但市场不会像2022 年那样低迷。同时楼市信心也在逐渐恢复，房价、贷款利率和其他一系列的购房优惠政策将来到几年来的最好时候，这对有需求的购房者是很好的提振。”

但如何激活市场容量，让购房者重拾信心，可能非一日之功。

中国国际经济交流中心首席研究员张燕生分别在供给端和需求端提供了思路：

供给端做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性；推动行业并购重组；在预期和需求端，支持刚性和改善性需求；鼓励加大保障性租赁住房供给；合理增加消费信贷，支持改善性住房需求等消费。

从上述应对策略来看，房地产问题不是局部的问题，而是全局的问题。房地产政策不能只强调因城施策，更需要强调地方有效协同。

中信证券认为，这是未来政策调整更应强调的部分。“相比财政和金融系统，住建系统的上下协同历史上相对少，各地更加强调地方的差异。接下来，地方和中央之间要形成合力。”