房地产软着陆后,美联储转向还有戏吗? 环球今头条
来源:富途牛牛 发布时间:2023-06-28 13:26:49

本文来源:川阅全球宏观

当前种种迹象表明美国房地产正先于经济软着陆。尤其是二季度以来,以新屋开工和成屋销售为代表的一系列指标持续回暖,亚特兰大联储最新预测在连续8个季度下滑后,住宅投资有望在今年二季度为美国GDP贡献正增长。鉴于美联储一年多来已累计加息500bp,住宅投资在加息周期尚未结束时提前转正,显然是有悖于历史经验的(图1)。


(资料图片)

历史来看,在GDP的组成部分中,住宅投资的负增长历来是美国经济衰退的最佳预警信号(图2)。因此,如果当前的美国房地产正率先软着陆,是否意味着美国经济已经躲过了衰退?这对于美联储的货币政策又有何影响?

对此,我们考察了自1990年以来的4次高利率导致美国房市大崩溃的原因。如图3所示,由于不同程度的紧缩作用,美国房地产最终“闪崩”的原因都是供需失衡,其中需求端的因素更加关键。

疲软需求,加息幅度和利率水平都重要。在不断走高的利率下,购房需求放缓的传导路径是:高利率—高抵押贷款利率—高利息支付率--购房意愿及需求疲软。具体来看,从加息周期开始,消费者认为买房是个“错误选择”的想法就越来越强烈(图4-5)。

其中2008年为历次以来影响最剧烈的一次:大幅加息425bp中,申请抵押贷款人数最大跌幅为63%,新屋销售快速下滑76%。而如果加息是从低利率水平开始,则对购房需求的削弱便不太明显: 2018年不仅加息起点低,且加息幅度也不大,所以对地产的影响就较小,房屋销量温和回落23%(图6-7)。

超额供给,是原因也是结果。历史上4次房价崩溃的相似之处都是在加息周期中累计了过量的库存。前期过量的发放房屋建筑许可制导致待售房屋数量激增(图8-9)。过去4次平均增加许可证发放量73%,带动了64%的待售房屋数量。

从历史经验看,需求比供给对地产的影响更重要。2018年,房屋许可证发放数量增加176%,带领待售房屋数量激增146%。但是,由于2018年加息起点低(从0利率开始)+加息幅度还不大(累计225bp),美国居民购房需求并未被严重削弱。最终在需求的支撑下,房产快速回暖,也帮助美国避免了一次衰退。

这次有何不同?需求经受住了加息的冲击,而供给弱成为乐观的主要理由,这一次美国经济陷入衰退“不容易”。需求端,在经历了“史诗级”加息后,根据调查数据显示,居民对于“负担不起”的抱怨仍明显低于此前衰退前的高位。

这与疫情后美国家庭资产负债表明显改善以及就业保持韧性有关:2023年Q1美国家庭偿债负担仍低于疫情前的水平。而居民认为当前最主要的限制因素不是房价而是利率(图 10-11),随着加息接近尾声,需求指标都开始触底反弹(图 12)。

二是供给端,低库存加强开发商的建筑信心,无论是营建许可还是新房开工均开始边际好转(图 13)。与2018年相比,本轮地产周期虽然需求下降的幅度更大,但是供给明显更“克制”,供需失衡的情况反而要更好(库存月数更低),而2018年美国地产下行并没有带来经济衰退。

除此之外,从国际对比上看,美国住宅投资以及房价的上涨幅度上,远不及加拿大及瑞典,至少在其他两国地产尚未出现问题前,我们可以不用太担心美国(图14至15)。

但值得注意的是,房地产软着陆让通胀及就业的“隐忧”再起。美国通胀压力迟迟未解,如果房地产成功软着陆,那么美联储抗击通胀及就业的难度无疑将再进一步(图16)。在此基础上,政策转向则不会太早,也为未来经济和市场平添变数。

编辑/Corrine

标签:

猜你喜欢

房地产软着陆后,美联储转向还有戏吗? 环球今头

本文来源:川阅全球宏观当前种种迹象表明美国房地产正先于经济软着陆。更多

2023-06-28 13:26:49

黄仁勋:英伟达的AI算力,已经「1 折」出售

身穿皮夹克的黄仁勋,站在蓝色冲浪板上,摆了几个冲浪的姿势。这不是美更多

2023-06-28 13:46:29

港股午评 | 三大指数小幅下跌,汽车股、电力股

富途资讯6月28日消息,港股上午盘三大指数小幅震荡,恒指跌0 13%,恒科更多

2023-06-28 12:33:05

焦点!AI一级市场“热火朝天”,OpenAI股票被疯抢

汤森路透收购AI法律初创公司Casetext,金融自动化平台Ramp收购Cohere,更多

2023-06-28 12:34:50

药明康德:腰斩之后,路在何方?

自从2021年中触及市值最高点后,药名康德市值一路下坠已然腰斩。就在端更多

2023-06-28 11:25:02

美国楼市“走出低谷”,美联储7月加息可能性升至7

随着强劲的楼市数据陆续公布,美国楼市宏观意外数据出现了2003年以来最更多

2023-06-28 11:28:50

顺丰菜鸟极兔都在准备,物流三雄将齐聚港股?

据知情人士透露,阿里巴巴旗下菜鸟将于第三季度递交港股上市申请书,若更多

2023-06-28 10:43:25

全球快资讯:理想汽车:3万辆月销目标即将达成!

$理想汽车-W(02015 HK)$公布了2023年第26周(6 19-6 25)的销量,高达0更多

2023-06-28 10:41:42

天天热文:盘中速览 | 三大指数集体下跌,科指

富途资讯6月28日消息,港股三大指数震荡走低,截至发稿,恒生指数跌0 6更多

2023-06-28 10:34:05

环球速递!新股首日 | 药师帮高开15.25%,成交

富途资讯6月28日消息,“院外数字化医药产业服务平台”$药师帮(09885 H更多

2023-06-28 09:28:16