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自2021年6月21日首批基础设施公募REITs发行上市以来，我国REITs的资产类型、产品数量、市值规模得到了很大发展，二级市场总体表现稳健，根本原因是资产质量经得起市场和时间的检验。

谈及下一步公募REITs增量扩围的突破口，全国政协常委、全国政协农业和农村委员会副主任、国家发展和改革委员会原副主任张勇预计，光伏发电新能源项目、民企背景的仓储项目即将取得突破，将促进行业类型更加丰富多元，进一步提高REITs市场活力。

官方数据显示，截至今年11月底，已上市基础设施公募REITs产品共22只，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。其中，3只保障性租赁住房REITs于今年8月底正式上市，这是金融服务民生工程的重要标志，引发市场高度关注和热烈反响。

中国建设银行致力于构建“投贷管退”的住房租赁服务闭环。中国建设银行党委书记、董事长田国立在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上介绍，在投资环节，创新设立住房租赁基金；在贷款环节，创新期限可达30年的公司住房租赁贷款，股债结合支持租赁资产的形成；在管理环节，专设建信住房子公司，打造高品质长租社区；在退出环节，高度重视REITs的创新，前期推出了国内第一笔私募住房租赁REITs项目，以咨询顾问、战略投资、基金托管等多种角色，积极参与3只保租房REITs等。目前，建行正在以基金管理人等角色积极参与天津、广州、南京等地项目，争取尽快推向市场。

田国立进一步介绍称，在这个循环中，住房租赁基金和REITs首尾相顾、相辅相成。基金的设立，在长租房投资收购端增添了强有力的工具，将大大加速为REITs孵化培育合格资产的进程，而REITs的发行作为打通存量资产盘活和投融资循环通道的关键一步，使长租房资产端的投融资链条形成了完整的“圆”。

至于下一步公募REITs产品种类如何扩围，业界也有很多实质性建议。除了新能源项目外，补短板惠民生基础设施公募REITs项目最受关注。

“公募REITs是基础设施直接融资，有利于补短板惠民生。”中国国际工程咨询有限公司董事长、党委书记、总经理苟护生建议，REITs试点继续进入新领域。例如，推动风电和光伏等可再生能源、数据中心等新基建的试点项目落地；积极探索文化旅游资产的盘活，让中国文化软实力变成发展硬通货。

北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏认为，有些行业资本回报并不高，如高铁、新能源车、5G基站等关键领域，但社会回报很高，因为其在整个国民经济里面处于节点位置。在这几个领域的投资和技术变革本身，会有外溢效应，沿着上下游向外扩散，对整体经济的影响有倍数效果，社会回报远远高于资本回报。对于这些领域，需要把它识别出来，纳入到REITs发展的底层资产范围里，优先发展这些领域。

此外，还有部分业内专家认为，推动实现碳达峰碳中和目标，要用好REITs。在张勇看来，推动实现碳达峰碳中和目标、构建多层次住房供给体系、加快新型基础设施建设等，都需要源源不断的资金支持。推动清洁能源、保租房、大数据中心等项目发行基础设施REITs，可以为这些领域的新项目带来源头活水，更好贯彻落实国家重大战略，助力稳定投资增长、稳住经济大盘、实现高质量发展。

刘俏认为，急需把碳资产纳入REITs底层资产的范围。纳入进来之后通过IPO上市，在二级市场交易形成市场价格，可以反映出不同类型、不同地区的碳资产，对应什么样价格。这种方式对找到碳中和最优化的实施路径有非常重大的意义，对于引导资金配置到关键领域，推动生态文明建设起到很大作用。