三、此轮调整可能会持续2—3年

　　如果以房地产投资增速的变化来划分房地产周期的变动，可以看到，过去十六年以来，中国每隔几年就会发生一次调整。这些调整主要与政策变化、信贷条件以及外部冲击有关，其中政策是最主要的影响因素。总的来说，1998年以来，房地产市场大致经历了四轮调整，每轮调整的时间大约3—5年。

　　第一轮：1999—2002年。在这一阶段，房地产市场开始启动，投资迅速增长，年均投资增速约为21.3%。

　　第二轮：2003—2005年。为抑制2003年以来出现的房地产投资过热，政府主要采用收紧土地供给和降低信贷等方式来促进房地产市场平稳发展。在此背景下，房地产投资由2003年顶峰时的30.3%下降至2005年的20.9%。此轮调整过程中，海南等房地产市场受到了较为严重的冲击。

　　第三轮：2006—2009年。在此阶段，房地产市场逐渐修复，并于2007年再次迎来了房地产投资的快速增长，当年房地产投资增长30.3%?熏成为仅次于2010年的次高增速。在此背景下，调控政策加码，重点通过打击囤地、提高首付等方式抑制投资过热。此后，房地产投资增速开始下行。但是2008年金融危机的爆发，使得这一进程被打破。2009年上半年，随着利率打折等一系列“救市”措施的出台，房地产投资和销售再次快速增长，房地产市场急剧升温。

　　第四轮：2010—2012年。在销售爆发式增长和信贷大规模投放的双重带动下，2010年房地产投资大幅上涨，达到33.2%的历史最高涨幅。在此背景下，调控全面加码，涉及土地供给、限购、信贷、税收、二手房交易等。受此影响，房地产投资从2011年开始逐步下行，并于2012年达到阶段性底部。

　　最近一轮调整于2013启动。受前期累积性需求的报复性反弹和各地变通执行调控政策的影响，2013年房地产投资再次出现了快速上涨。但是，受政府加强对影子银行问题的治理，房地产企业资金链趋于紧张;同时，个人住房贷款的可获得性也有所降低，这种偏紧的信贷条件导致房地产投资在今年上半年出现了较快下行。