瞭望智库:中央鼓励“降房价” 开发商会听话吗
来源:和讯网 发布时间:2015-12-24 10:36:03
文/瞭望智库研究员于春美、胡雯


  在12月21日闭幕的中央经济工作会议上,化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。这是史无前例的。

  会议明确提出,将采取包括在需求端落实户籍制度改革,加快农民工市民化,促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价,促进房地产开发企业兼并重组等政策。同时明确表态,要取消“过时的限制性措施”。

  如何理解这些政策?它们释放出哪些信号,又会对房地产市场产生怎样影响?尤其大家最关心的是,中央政府旗帜鲜明地鼓励降房价,“我的房子会贬值吗?”
  1“去库存”为何会上升到国家高度?
  本次中央经济工作会议,对房地产去库存的阐述与措施,多达325个字,把“去库存”上升到国家高度。主要是因为:目前,我国整体房地产库存水平较高,尤其是三、四线城市去化压力很大,地产企业投资意愿不断下滑,已经成为拖累中国经济最大的风险。

  中金公司最新数据显示,我国一线城市的平均去化时间为8.8个月,二线城市为11.2个月,三线城市为21.5个月。因此,化解房地产库存,既是当前的现实问题,也是供给侧结构性改革的重要方面。
  2中央鼓励“降房价”,我们的房子会跌吗?
  这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价,并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价,而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。

  当然,并不是每一个城市的房地产都需要降价,例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。这样的表态,核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势,避免土地市场竞争过于激烈。在执行上,具体的政策措施仍然会是市场化手段。

  当然,企业作为市场主体,也会有自身的考虑,例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产,更不用说降价可能导致群体事件等等。所以,降价不降价,企业会根据自身情况来做决定。

  政府还应该考虑,实施全方位的去库存方案,市场上呼声较高的是:让政府与银行及税务局三方都加入进来,切实降低开发商的税费负担,改变房地产开发总成本逐年增长的势头。

  同时最大程度地释放出首次、改善和投资性需求。例如,房贷首付与利率下调,继续实施降准、降息等宽松货币政策,实施买房财政补帖和房地产税费减免等优惠政策。
  3一线城市的限购算“过时的限制性措施”吗?
  考虑到目前一线城市的供求形势,2016年特大城市限购应该不会放开。更何况,一线城市还需要通过限购、限贷政策来调控人口规模。

  所以,“过时的限制性措施”是在一些供大于求的地方,取消不合理的限购、限贷和限价等政策。但是,从全国范围来看,对二套房、三套房的高利率和首付等政策可能调整或者取消。

  总的来说,去库存不可只依赖政府,更需要房地产企业齐心协力。

  未来不会有类似四万亿的大规模刺激政策,更不会有凶猛的去库存超强政策出台,不能心存侥幸。本届政府更加强调固本培元,着眼中国房地产市场中长期的稳定和发展。
  4农民可以进城落户了?制度改革总要个三、五年
  会议中提出的要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响,利用人口红利继续支撑楼市发展,释放更多的住房需求。

  据统计,中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民,政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度,的确能释放出大量新增购房需求。

  但是参照美国次贷危机的教训,不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房,否则可能出现还贷困难,不良贷款率上升的现象。

  在深化住房制度改革方向,会议提出“以满足新市民住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度”的主要方向,意味着将来可能收购商品房库存转为保障房,将农民纳入住房保障体系,并在公积金与社保等方向进行改革。

  举例来说,包括打破城乡二元制、建立政策性住房银行、推进房贷资产证券化、允许异地贷款、实施公积金房贷资产证券化等等。

  农民工市民化等措施的确是化解楼市库存的一条途径,但这属于中长期政策,需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地,至少要等两三年才能见效。

  总体来看,长、短期去库存措施应该多项并举,协调进行。
  5投资性购房竟然受到政府鼓励,租房将成大市场?
  本次会议提出“鼓励买房,发展租赁市场”的行业管理思路,这是一个巨大的、彻底的转变,过去一直把“多买房”看做投资、投机活动,是政策严厉打压的对象。

  这一改变说明,政府承认中国房地产市场进入存量房时代,即商品房直接转变成二手房,形成住房租赁市场。

  但是,目前,我国的住宅租金回报率比较低,三、四线城市尤其低。

  显然,政府不会只靠预期指引来发展租房市场,更可能出台实实在在的政策鼓励措施。

  这样的政策将着眼于降低住房的持有成本。当然,由于税率改革的复杂性,房地产行业营改增很难在近期出台。

  这里尤其要提醒是,

  开发商作为市场主体,应该有一个基本的认识,去库存绝不是政府兜底托市,趁机涨价不明智。(文章来源:《瞭望智库》公众号)

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