在「金九银十」之后，中国指数研究院日前公布，11月份全国100个城市住宅均价为每平米10899元人民币，按月及按年分别升0.46%及2.93%，涨幅扩大，并是连续四个月出现双涨。

报告指出，11月共41个城市按月上升，56个城市按月下跌，3个城市持平。与上月相比，11月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有8个，较上月减少9个；价格环比下跌的城市数量增加4个，其中跌幅在1.00%以上的城市有15个，较上月减少6个。

环比涨幅居前十位的城市依次是：苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。跌幅居前十位的城市依次是：绵阳、湛江、贵阳、台州、银川、宜昌、昆山、三亚、西安、烟台。

外资彻离利淡楼市

从上述数据可见，内地房地产市场的价格有放缓迹象，而且升势主要集中在一、二线城市，而跌幅则主要在三、四线城市，若情况持续，市场或会变得两极化。事实上，近期国际奢侈品牌调整在内地市场的策略，也能看到端倪。

LouisVuitton（LV）日前突然结束广州分店，管理层更表示：「如果中国个别二线城市有两家店铺以上，我们或许会关闭其中一间。」恰巧，跟据中国指数研究院的报告，在十大城市中，仅广州的楼价按月下跌0.33%，其余九个城市均上升。

LV结束部分内地分店，相信与生意欠佳有关，同时也反映相关地区的经济未如理想。店铺减少，同时带走就业机会；就业人数下降，对衣食住行等需求也会下降，楼价和租金也会因而受压。因此，LV计划减少二线城市的店铺，其实也暗示着当地经济及楼市将会更不景气。

恒大地产负债比率高

因此，在挑选内房股时，宜选择主要业务及土地储备都集中在一线城市者为宜，例如可留意个别城市的内房龙头，又或者是一些规模较大的内房股。在首十大市值内房股中，只有两间的股东回报率(ROE)在20%之上，分别是恒大地产(3333)及中国海外发展(0688)，她们的ROE分别为28.7%及20.2%。

尽管恒大地产的ROE较高，但其负债比率(FinancialLeverage)达8.25倍，明显高于其他同业；这除了反映恒大地产的经营较进取外，其财务风险也较高。

若以边际利润(ProfitMargin)去看，则以中国海外发展的23.06%较高。中国海外发展的市帐率(PB)为1.46倍，在业内属偏高水平。不过，与ROE及PB分别为19%及2.3倍的万科(2202)比较，则中国海外发展的估值明显较为吸引，值得留意。

岑智勇

汇业证券策略师(CENo.APR850)