从城市轨道到轨道城市，近年来，随着我国轨道交通的迅猛发展，以交通为导向的TOD综合体，正成为城市里商业、产业的聚合点，也进入到更多民众的生活之中。

然而，对于多数人来说，TOD是什么？代表着怎样的价值？仍是个新鲜的问题。

8月11日，在杭州举办的龙湖TOD白皮书暨杭腾未来社区新品发布会上，屋顶研究展示了其研究成果——《龙湖TOD能力报告》白皮书（简称“白皮书”），通过对龙湖过往TOD案例及能力的研究，展现TOD的函数级空间算法。在屋顶研究创始人刘德科看来，探索龙湖的TOD，就是探索资产价值的奥秘，以及城市活力的奥秘。

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近年来，TOD开发模式逐渐成为促进和支撑城市高质量发展的主要途径。在2021年7月，商务部等11部门发布了《城市一刻钟便民生活圈建设指南》(以下简称《指南》)。《指南》指出，要结合交通设施枢纽来布局商圈，确保居民15分钟可达到，满足居民在家门口的“一站式”消费需求，进一步推动TOD模式在中国各大城市落地。

在这背后，城市轨道交通网络密度的提升，成为TOD模式快速落地的重要推手。交通运输部数据显示，截至2022年6月，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团共有51个城市开通运营城市轨道交通线路277条，运营里程也突破9000公里，达到9067公里。

在轨道之上，城市开发理念和城市运营方式得以重构，围绕TOD模式城市焕发出更强大的活力。在刘德科看来，TOD与数字经济，就是决定新一轮城市竞争谁能胜出的两大新赛道。

作为白皮书的案例来源，龙湖为国内TOD领域的领航者，截至目前已开发TOD项目约80个，覆盖20余座城市，并打造诸多全国瞩目的标杆级TOD项目。其中，封面的重庆龙湖光年项目为国内首个商圈高铁TOD项目，超大地下立体综合交通空间，汇聚成渝高铁专线、地铁1号线、地铁9号线、轨道环线、城际快轨，与综合体内商业、产业等多元场景无缝衔接，成为了川渝双城生活的重要节点。而高铁穿楼而过的画面，更获得央视多次深入报道。

据悉，白皮书即是通过对龙湖过往实践案例的总结，提炼了TOD开发的能力谱系，梳理出制度协同能力、底盘改造能力、商业运营能力、产业孵化能力、全品类经验等十大TOD能力。

而以上的诸多能力，也将在杭腾未来社区里得到体现。杭腾未来社区定位省级未来社区，总体量达90万方，为杭州首个高铁站城一体融合、产城人自然高效互联的新型城市空间。

根据规划，杭腾未来社区将依托自身便利的交通资源禀赋，打造“五分钟进地铁站、五分钟到高铁站、五分钟上快速路、五分钟到商场、五分钟到学校”的便捷场景，营造全新的TOD生活体验。

在龙湖集团看来，不只满足居住功能，未来居住的社区更像一个微型城市，通过各个资源要素之间的链接，形成一个紧密串联的超级生态系统。

而TOD模式无疑是实现未来居住、生活的重要前提。依托TOD模式带来便捷性，生活圈的距离维度，将由时间维度重新定义，而这种价值的持续放大，也成为促进城市高质量发展的钥匙。