中国网财经10月28日讯(记者 张增艳)昨日，ICCRA住房租赁产业研究院在第五届领航·住房租赁产业国际论坛上发布了《逻辑换轨与策略重铸：2023中国住房租赁市场资产管理洞察报告》，阐述在不动产金融逻辑框架下，住房租赁市场投资机构与品牌运营的策应行动指南。

为此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，保障性租赁住房公募REITs跑通、规模持续扩大，为市场注入了新活力，进而驱动住房租赁行业从开发逻辑向不动产金融逻辑转变。

行业底层逻辑换轨

去年8月，华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募REITs集中上市。据报告统计，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达7只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超百亿。

报告指出，随着规模持续扩大，将驱动行业的底层逻辑向不动产金融逻辑换轨。现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”，而保障性租赁住房公募REITs则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资，形成稳健、长周期的循环。在新的框架下，租赁住房被视为投资组合标的，其考量指标从单纯的盈利能力扩展成为一系列资产管理的目标。

赵然解释称：“在不动产金融逻辑的框架下，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资、扩大租赁住房和管理规模，最终建立完整的租赁住房资产管理闭环，将变得越来越重要。”

相应地，市场主体所需要具备的能力组合也会发生变化。报告指出，在不动产金融框架下，资产培育、REITs发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力将得到凸显。

市场主体需重筑护城河

随着行业规则发生变化，投资机构、品牌运营商均需要转变思路、重筑护城河。

报告指出，不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理，即涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。赵然坦言：“投资机构需要一直提醒自身，住房租赁是微利行业，利润是‘抠’出来的。必须看得更全、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。”