2013年的1月9日，在距离深圳佳兆业总部不远的京基100大厦瑞吉酒店宴会厅，深圳航运集团举办了一场以“梦想再起航”为主题的30周年庆典晚会。时任佳兆业总裁的金志刚盛装出席。

单从公司名字上，完全看不出航运集团与佳兆业的关系。事实上，深圳航运集团原是国资独有，成立于1982年，在深圳早期几乎承担了所有矿建码头业务，现在如果要从深圳走海路去香港和澳门，乘坐的就是航运集团的快速客船。

(资料图片仅供参考)

深圳航运集团于2012年启动混改后，佳兆业创始人郭英成通过数次变更，接手了70%的股权，深圳国企“深投控”保留30%股权。深圳航运集团成为一家民企旗下的混合所有制公司。

不过，郭英成看中的不只是深圳航运集团的航运业务，深圳航运集团“皇冠上的明珠”，是位于深圳西部的蛇口半岛东角头的一块17万平方米的土地，这块土地位于深圳湾内湾，凸出的部分三面环海，距离连接香港的深圳湾大桥桥头仅800米。东角头地块的估值，从十年前保守估计的80亿，到如今已超300亿（佳兆业此前拟处置资产清单显示）。

在瑞吉酒店的那场庆典上，航运集团发布了未来五年的战略，提到将大力发展旅游业和布局滨海地产业：“深入参与深圳东部大鹏半岛的开发与建设……在深圳的东部与西部打造一系列大型滨海城市综合体”。

一年后，佳兆业马不停蹄在东部斥巨资布局，联合生命人寿力挫港中旅、华润置地，以总价54亿拿下深圳史上最大地块——大鹏新区商业用地，该地块占地近87万平方米，是深圳自2001年土地建立招拍挂出让制度以来面积最大的一幅。

佳兆业贯穿深圳东西的宏图自此有了基底。

大鹏地块就是后来的金沙湾国际乐园，建成后将是深圳规模最大的滨海旅游度假区。东角头地块则被佳兆业寄予厚望——打造成集团标杆，曾在多年前流出规划图，计划建设超过迪拜塔的世界第一高楼。

不过，随着佳兆业次轮流动性危机愈演愈烈，其东西两端的这两个标杆项目在近日终被易手。

中信浮出

工商资料显示，近日佳兆业和中信联合持有的深圳航运集团70%的股份，有99%落入一家名为深圳市城开信银投资有限公司（下称“城开信银”）的手中，佳兆业仅保留了1%的股权。同时，佳兆业在上周，先后将金沙湾国际乐园项目的三家开发主体公司的股权，转给了城开信银。

城开信银在14天前才成立，由西部信托全资成立。此前佳兆业对外展示的拟处置资产清单显示，东角头和国际乐园两个项目的估值达到400亿元。

西部信托的大股东是陕西省国资公司陕西投资集团，乍一看，这是一个陕西省的国资信托公司抄底深圳爆雷房企的故事。但是《凤凰WEEKLY地产》发现，这些交易的背后还有中信的身影。

首先是城开信银的管理人员上，董事长刘星还是中信城开（深圳）有限公司（下称“中信城开”）董事长，总经理胡峰持有中信城市发展股权投资基金管理（深圳）有限公司所管理的信云共赢、信石共赢、信陆共赢等有限合伙企业的股份。除了他们两位，来自佳兆业的李海鸣、刘立好也赫然在列，但佳兆业和中信对城开信银都没有名义上的持股。

今年4月，有中信信托的投资者在“知乎”上称中信信托的佳兆业金沙湾项目产品到期不能兑付，公告延期，投资标的是金沙湾的三个地块和领海公寓。也就是说，金沙湾国际乐园至少在4月的时候，还被抵押给了中信信托。

“应该是签了框架的，这些项目之前就抵押给中信，现在过户给了中信。”一名佳兆业的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》透露。

一名信托业内人士对《凤凰WEEKLY地产》分析：“城开信银相当于项目公司，西部信托只是通道，西部信托只是名义上的所有人。”

大债主“护盘”

《凤凰WEEKLY地产》近日走访尚未建成的佳兆业新总部大楼时发现 ，大楼的墙体上换上了中信城开的logo。这栋大楼名叫“深圳佳兆业科技中心”，位于深圳市上步片区，在资产清单中的权益货值为81.67亿元。

也就是说，除了上述的东角头和国际乐园，中信系目前已接管了佳兆业位于深圳的三个重点项目，货值接近500亿元。

事实上，中信早已是佳兆业最大的债主之一。

2015年底前后，佳兆业分别与中信银行、平安银行签订战略合作协议，获得总计800亿元的合作额度，其中中信银行的驰援金是300亿。据当时的媒体报道，300亿元中，100亿元用于置换深圳佳兆业城市广场的所有债务；100亿元用于置换佳兆业位于上海、杭州等地的8个优质资产项目债务。债务置换之后，中信银行将成为这9个项目的唯一债权人，另有100亿元将作为佳兆业的后续开发贷款。

之后，东角头项目变成由佳兆业和中信通过鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业联合控股。国际乐园项目从工商资料看，名义上还是佳兆业持有，但根据上述中信信托产品投资者的披露，也已通过抵押融资的方式抵给了中信。

然而，《凤凰WEEKLY地产》从上述佳兆业内部人士了解到，佳兆业还有机会。

“现在转给中信，一方面是为了隔离风险，另一方面中信会拿出增量资金保证项目完工销售，后续项目销售利润还完中信贷款，剩余的还是会归佳兆业。”内部人士说。

类似的处理方式，此前另一家爆雷房企泰禾也出现过。

今年6月，泰禾发布公告，旗下厦门泰禾将持有的福建泰维置业有限公司60%股权，转让给兴业信托，交易对价23.53亿元。但这个交易中，没有现金往来，这个交易并不难给烂尾项目注入任何资金。交易中还约定“泰禾需在一定时间内对项目股权进行回购”。也就是说，兴业信托更像是为泰禾护住了这个项目，保证它在一段时间内不会被其他债主夺去。

大债主中信此时的接手，看似是趁机捡食，更像为佳兆业“护盘”。