首批9只公募REITs试点产品上市近五个月后，第二批2只公募REITs产品率先“登场”。《证券日报》记者从多位渠道人士处获悉，近日获批的2只公募REITs产品计划于11月23日发布发售公告，并有望于11月26日至29日期间正式发售，最快于12月6日成立。

“目前投资者结构完善、类型多样、覆盖广泛，包括社保、年金、银行保险等专户客户，以及海外客户等，这些都将为华夏越秀高速公路REIT在存续期内的高效平稳运行提供强有力的保障。”华夏基金相关人士对《证券日报》记者表示。

值得注意的是，在上述两只公募REITs网下投资者提交核查文件的当天，中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，同意保险资金投资基础设施公募REITs。由此可见，市场各方正齐心协力，引导长线资金入市，扎实推动公募REITs市场行稳致远。

搭建基础设施投研体系 确保底层资产平稳运行

对于基础设施公募REITs项目，公众投资者关注重点是其底层资产现金流的稳定。

《证券日报》记者从建信基金处获悉，建信中关村产业园REIT基础设施资产包括中关村软件园内互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。截至2021年上半年，标的资产出租率分别达90%、100%、99%，租金收入表现较好。

华夏越秀高速公路封闭式REIT底层资产则为汉孝高速公路，项目收入包括项目公司收取的车辆通行费、广告费、与服务设施等相关的租赁费用等。据悉，2021年上半年，其营业收入约为1.12亿元、2020年约为1.58亿元，2015-2020年交通量年均增长率达9.70%。

相比首批9只公募REITs，此次2只公募REITs项目的特点在于：建信中关村产业园REIT是首只由银行系基金公司发行的公募REIT；华夏越秀高速公路封闭式REIT的原始权益人为越秀(中国)交通基建投资有限公司，持有约30%的公募基金份额。

项目管理团队对公募REITs平稳运行至关重要。建信基金向《证券日报》记者透露，“目前公司已设立专门基础设施投资部，负责建信中关村产业园REIT项目的日常管理。同时，也设置投资决策委员会，在制度上做好相关准备。”

“华夏基金2015年组建REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域已配备专门行业研究员。自2014年至2020年6月份，华夏基金累计投资基础设施债权合计超百亿元。”华夏基金对《证券日报》记者表示。

据悉，华夏越秀高速公路REIT将由马兆良、林伟鑫、孙少鹏3人共同管理；建信中关村产业园REIT的拟任基金经理则为张湜、史宏艳和李元利。

“目前的发售时间还没有最终敲定，具体发售时间发售公告为准。”一位公募REITs相关人士对《证券日报》记者表示。

二级市场溢价、基金分红影响投资者获取收益

目前投资者通过公募REITs获取收益的来源大致有两方面：一是基金上市后可在二级市场交易，以赚取买卖差价；二是基金现金分红，在满足分红条件前提下，基金一般设定每年至少分配一次收益。

从首批公募REITs的收益情况来看，大部分产品在二级市场表现十分优异。截至11月18日，中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT等4只产品涨幅均超过20%，分别为28.55%、28.03%、24.29%、22.96%。

据《证券日报》记者观察，中航首钢绿能REIT、浙江杭徽REIT、东吴苏园REIT这三只REITs曾连续7个交易日强势收涨。

不过，也有1只产品收益率为负。中航基金相关负责人对《证券日报》记者表示，“建议广大投资者理性对待价格波动，充分认识此类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身风险偏好，关注长期投资价值。”

分红方面，首批公募REITs中已有2只产品进行2021年第一次分红。其中，中金普洛斯REIT以累计可供分配金额8241.4万元计算，此次分红应分配金额约为7830万元；中航首钢生物质REIT以累计可供分配金额1.22亿元计算，此次分红应分配金额约为5154.1万元。

建信基金表示，“中国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别赛道。近年来，我国围绕打通投融资渠道、解决公租房融资、盘活存量资产等主题的政策密集出台，REITs的发展受到社会各界的期待。若参考美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%-15%的比例测算，未来中国公募REITs体量有望达到4万亿元-12万亿元。”