编者按：历经多年发展，物业管理行业由粗放发展逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。

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规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升。站在时代发展的风口，越来越多的物管企业加快了转型步伐。在为业主提供好服务的同时，构建起完整的生态链条，成为推动城市建设不可或缺的重要一环。

未来，物业管理行业将走向何方？那些已经在市场中占据一席之地的企业有哪些成功经验？中国网财经通过与物业人的对话，揭开物管企业可持续发展的底层逻辑，共话行业新发展。

中国网财经7月21日讯(记者 魏国旭)受房地产市场低迷影响，2021年上半年物业行业收并购趋于谨慎。据中国网财经记者不完全统计，不包括放弃或终止的案例，上半年物业行业公开披露的并购案例近20宗，涉及交易金额80亿元，较去年同期数据(并购40余宗、交易总金额150亿元)大幅下降。与此同时，资本市场上物业股大幅回落。

对此，世茂服务执行董事、助理总裁、投资拓展与创新管理中心负责人刘羽在接受中国网财经专访时表示：“物业管理行业规模化快速增长的窗口期实际已经关闭，收并购也已经进入了第二阶段，相较于体量，将更多强调相应的能力和区域协同性”。

过去两年，头部物管公司的在管面积急速扩张。中指研究院统计显示，2021年物业服务上市公司合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。在规模扩张的方式中，收并购是使用最广泛的。

据不完全统计，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易逾70宗，涉及企业接近40家，交易金额超过300亿元。其中，世茂服务进行了9起收并购，新增外拓面积6160万平方米，同比增长162.1%。截至2021年末，世茂服务在管面积为2.41亿平方米，而2020年10月敲钟上市时这个数据为1.018亿平方米。

作为世茂服务投拓业务的负责人，刘羽在采访中谈到收并购过程中积累的一些经验。在他看来，有三种收并购可以做 ：一是对不同业态，这对企业来说是自身短板补充；二是属地化区域协同，比如说在重点布局的中心城市和深耕城市，与当地已经发展比较成熟的企业形成合资公司，可以快速提升市场占有率；三是对新业务赛道，通过类似收并购可以实现在社区增值服务业务赛道中能力的快速构建。

并购后做好整合很重要

完成交易交割并不是并购的结束，并购后平稳完成整合并实现潜在价值才能说明并购成功，但这对很多物业企业来说，是一个巨大的挑战。中信证券曾在研报中提到，2022年是考验投后整合的一年，强并购公司有望停下脚步，梳理旗下品牌和团队。

在这方面，世茂服务打造了一个优秀的“样本”。

世茂服务采取“因势利导、兼收并蓄”管理策略，据刘羽介绍，其对收并购公司进行财务、人力、风控以及业务信息等四个方面“一体化管理”赋能提效，进行为期三个月的全景计划。

刘羽进一步谈到，公司对于收并购来的企业，一方面会对控股型的收并购进行一体化融合，另一方面对于一些专业能力门槛比较高的业态，总部去做相应的统筹，然后发挥各地的属地化优势，以及在专业业态条线上的专业能力，形成1+1>2的效果。因事为制下，原企业的竞争优势得以延续，兼顾了“里子”也没落下“面子”。

“目前在市场外拓上，大家已经实现比较好的融合和发展，在一些区域上大家是有比较好的分工的。比如说我们过往的经验可能在住宅上，所以收并购公司市拓团队在某个区域有一些资源，有一些二手盘的业务是推荐给我们，由我们来主要去做。对于公建等其他专业业态，本身他们更熟悉一些，可以他为主体往下去推进。”刘羽举例说。

“物业管理+”有广阔前景

尽管物业企业间的收并购有所放缓，资本市场上的表现不尽如人意，不过，刘羽对行业的发展前景仍然充满信心。

“物业是一个传统行业，虽然经过了40年，但是从市场化和全国化发展角度来说，仍然处在起步期和成长期，未来前景和潜力仍然是巨大的。”刘羽如是说。

作为同时涉猎房地产开发管理和物业管理领域，拥有超过10年管理咨询经验的职业经理人，刘羽在采访中也谈到了房地产开发。他认为：“房地产开发业务和物业管理业务是两个不同的赛道，开发业务，目前算是相对很成熟的行业，而且面临的政策调控影响较大，所以它未来的发展前景和不确定性相比来说是不如物业的。”

在发展模式上，刘羽认为 “物业管理+”有着广阔的发展前景。“对上市公司、资本市场来说，大家仍然对于打通社区最后100米，做社区增值服务是抱有预期的，而且行业很多模式还在迭代和试跑过程当中，未来也会相应的开花结果。”刘羽称。

在这个背景下，世茂服务提出了从“有品质高增长”转向“高品质的增长”。刘羽表示，未来将更加关注业务品质，在保持相对高速增长的前提下，进一步深度的去夯实业务，挖掘更多的客户价值和内在价值。