住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定;建立土地供应动态调控数学模型，确保郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内……

日前，郑州市人民政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》(以下简称《意见》)，为郑州的土地出让“立规矩”。

编制年度土地供应计划，合理分解形成季度土地供应计划

郑州市自然资源和规划局相关人士表示，出台《意见》是为了落实房地产长效机制，加强土地出让管理，进一步提升土地出让组织效率，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控，确保新形势下房地产市场健康平稳发展。

《意见》提出，郑州要统筹编制供应计划。依据市场需求、存量盘活、租赁住房、产业发展等要求，科学合理、统筹编制郑州全市年度土地供应计划，年度土地供应计划要与做地计划、储备计划相衔接，做地计划要紧跟城市规划。年度土地供应计划经郑州市政府批准后，及时向社会公开发布。未列入年度土地供应计划内的原则上不得组织供应。

年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况，合理分解形成季度土地供应计划，由市级统筹编制、管控，分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。

同时，郑州要加快棚户区改造项目用地供应。严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批准改造方案的棚户区项目,应设定完成期限,加快推进,限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。

解析：

易居研究院智库中心研究总监严跃进对河南商报记者表示，关于棚户区改造方面的规定能遏制有些地方借着棚改的名义，随意进行土地开发。

贝壳研究院郑州分院相关工作人员也表示，加强土地计划管理的调控政策，从源头上解决了既往一级土地市场供应和二级销售市场的脱节问题，从供应结构、时序和供应量多重维度着手，确保了土地供给的合理性。

住宅用地的土地出让前置条件中，需明确合理销售参考房价

《意见》规定，要健全市场价格体系，以房地产市场交易资料和销售价格为依据，结合地价动态监测情况，充分考虑土地市场发育程度，科学精准制定土地市场指导价，原则上每年年初进行一次修订。

此外，《意见》明确，住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定;评估时增加剩余法，计算方法为：楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润;2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区以及市内五区非城改项目储备用地先行试用，然后有序推开。

解析：

严跃进说，该规定关注到了房价与地价之间的关系。“参考周边房价的规定，是为了防止房价过快增长，换句话来讲，就是房价要控制，地价也要控制。”严跃进表示，这也提醒企业，在拿地的时候，要关注到拿地价格过高带来的风险，能使开发商更精准地把握土地市场。

确保郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内

《意见》提出，要结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等，建立土地供应动态调控数学模型，将区域用地类型、价格、周期具象化，实现有效联动调控，为地价决策提供参考依据，确保郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

同时，《意见》要求，要分类适配土地竞买规则。住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报(竞)价首次达到出让起始价的120%~130%时熔断。

在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人;在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。

解析：

严跃进表示，《意见》中关于限制土地价格的“硬规定”，客观上能够遏制企业非理性拿地的情况，减少“地王”出现的频率，有助于带动土地市场的稳定。(记者 孙科)