保交楼行动正在狂风骤雨般进行着。

9月6日，保交楼的排头兵郑州发布一则通知，大标题上写着“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”。文件要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

与之相匹配的纾困基金也在持续落地。

(相关资料图)

根据官方信息，9月8日郑州金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个项目获得资金支持，涉及资金金额超10亿元，还有5个项目进入洽谈最后阶段，纾困基金还正在对接目标项目。

在此之前，第一笔纾困资金已经发放，花落郑州北龙湖金融岛写字楼项目。

除此之外，在其他城市，项目纾困也在逐步落地之中。

正处在债务漩涡中的融创，在大连多个项目分别获得了资金援助，太原的两个项目也申请了专项借款。一同申请的，还包含了富力、宝能、当代置业等企业。

随着保交楼行动的不断深入，纾困资金的落地，一些项目得以复工，这让7月份以来掀起“断供浪潮”的业主们稍微放了些心。

这是一个不错的开端，但接下来还有更大的考验。一批较为优质的项目获得重生的机会时，还有大量不够纾困“条件”的项目，等待复活。

这些项目或是停工时间更长，或是债务问题更复杂，如何让它们重新“复活”，才是这场保交楼行动真正的深水区。

纾困资金相继落地

9月6日郑州的那场“保交楼”专项行动动员会，明确了加快推进纾困基金盘活项目工作。

截至目前，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元。

这次会议确定郑州9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位，从而快速缓解房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工复产。

而且从这次会议动员的主体看，保交楼已经不是简单的与住建部门、金融机构相关了，而是与公安、法院等多部门的联动。

此前在预售监管资金被挪用而导致项目烂尾、业主停贷风波期间，有开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“地方政府已经与我们谈过，如果项目资金没有被抽走，出现问题政府会出面协调；如果开发商做不到交付，会让城投平台立刻接手；如果项目资金被抽取，又不好好做交付，那么经侦部门就会进场。”

其他城市也在行动。

近期有消息称，融创在大连的三个项目融创大连壹号院、海逸长洲、辰悦和鸣将获得国开行的15亿到20亿的纾困资金。

大连壹号院所在地块是2019年融创以40亿的价格收购长实集团所得，彼时融创称要将该项目打造成其在大连的标杆产品；融创海逸长洲也是一个超级大盘，总户数超过了9000户。

有消息人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，“上述三个项目中，第一个项目可能直接把资金给到融创，后面两个项目有可能是给到大连本土企业德泰，由德泰监管用于确保项目交付。”

融创中国内部人士向《凤凰WEEKLY地产》称：“目前，我们各地都对困难项目进行纾困资金申报，但标准比较高，基本都要求核心位置的核心项目，而且债务情况较为干净，后续的货值能够覆盖建设投入。”

在太原的一份纾困项目名单统计中，14个项目后续建设资金达到101亿元，可售货值89.88亿元，申请企业包含了融创、富力、宝能等企业。

多重手段作用下，大概很快会有一批项目的问题得到解决，重回正常的轨道。

向“深水区”推进

在各地项目纾困大作战中，有的购房者因为项目问题被重视而欣喜，也有一部分人因被排除在纾困名单之外而黯然失意。

作为太原市老牌烂尾楼的太原金尊府，没有进入这次纾困的名单。

这个项目在2019年遭遇限高拆除了部分楼层，自此之后就陷入了烂尾。随着泰禾集团深陷资金链危机，金尊府的业主们在行业出险来临之前就进行了长久的维权。

在太原的这批纾困项目申报中，要求项目能够实现资金快进快出，即一年内能交付，剩余可售货值按60%（现房抵押贷款可借款最高比例）折算，总资产（含项目外其他资产）可覆盖后续建设的项目。

很显然，这个2017年的项目不会剩下太多货值。

知情人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“金尊府目前存货只有不足10亿的车位和顶底，但资金缺口就有30亿，基本不足以支撑后续的资金。”

目前，太原市政府专门成立了泰禾项目的专班，但难度还是非常大。

“毕竟纾困资金的规模有限，只能有限保证那些能够迅速恢复立刻见效的项目。”

一位TOP5房企的投资负责人向《凤凰WEEKLY地产》分析称，保交楼过程中，政府希望用最小的资金撬动最大的效益，从而起示范作用。

在这个过程中，有几类资产的问题是比较容易解决的：一是项目仍有存货，政府投入部分资金，同时有信用背书的作用，以此带动销售，将存货变现；二是项目没有存货，政府少投一点资金，项目可以正常交付，花小钱办大事；第三是具有典型意义的项目，或者是对社会造成巨大影响的项目，比如郑州此前有大量硕士博士买的楼盘项目。

这些特征，太原泰禾金尊府都不符合。它和跟它类似的项目，还需要继续等待。

香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“财政纾困资金肯定不能打了水漂，纾困也是要见成果。如果项目本身的风险太大，财政资金则不可能把资金低效甚至无效运用，那么这些项目大概率就会走破产清算这样的司法路径。”

上述房企投资负责人也表示，对于一些积重难返的项目，拯救方案都比较复杂，有几种可能性：

对公司进行清算重组，拆分剥离坏账，然后以政府的名义接管，有点类似海航的逻辑。

对于预售资金被挪用之后导致项目停滞的，要对银行追责，银行也要为自己的监管不力负责。这种情况下，银行先行垫资，完成保交楼，然后银行再去向项目公司清算。

还有一种可能，就是城投公司直接接手，但如果此类项目较多，城投也接不过来。

“在这个过程中不存在完美平衡的三角形，目前看，短时间这种问题项目无法解决。”上述人士称。

一家总部在上海的国企开发商中层向《凤凰WEEKLY地产》表示：”政府对小亏的烂尾楼，无非是土增税和各类税费的减免，最终可能还是会通过金融政策这样的手段来兜底。”