来源：第一财经 作者：孙梦凡

尽管有豪华朋友圈助阵，恒大物业(06666.HK)上市首日仍未守住发行价。

12月2日，恒大物业正式挂牌上市，开盘集合竞价报8.84港元，较发行价微涨0.45%，截至当日收盘，恒大物业报收8.78港元，跌幅0.23%，总市值949.19亿港元，暂列港股物业股市值第二，仅次于碧桂园服务。

自此，“碧万恒融”四家超级房企中，仅剩万科还未分拆物业上市，融创服务已于不久前挂牌。恒大系旗下则再添一个上市平台，其余五个为中国恒大、恒大汽车、恒腾网络、嘉凯城、ST恒宝。

将物业推向资本市场，是恒大集团降负债的重要一环。银河联昌曾表示，恒大物业和汽车分拆上市，将推动集团净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

为确保上市“万无一失”，恒大早在今年8月便发起Pre-IPO轮融资，云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国等14家战略投资者合计投资235亿港元，彼时恒大物业估值已超750亿港元。

到正式IPO阶段，基石投资者的阵容更加豪华，恒大各路供应商、合作伙伴、甚至地产同行均来助阵，京基集团、中洲置地等23位基石投资者认购8.19亿股股份，共计拿走约50.49%的发行份额。

只不过，物业股最火热的时期已经过去，恒大物业上市首日股价低迷，也在市场意料之中。今日，世茂服务、银城生活服务、卓越商企服务、奥园健康等超20家物企股价走低，世茂服务跌幅更是高达10.21%。

再往前回溯，据克而瑞统计，9~11月份有30家上市物企股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%，金融街服务跌幅达40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

“今年资本市场对物管板块的热情整体先扬后抑，同时存在明显分化。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为，四季度中小物管公司出现估值下滑、首日破发等现象，资本市场逐渐回归理性。同时，物管板块加速扩张，也暴露出企业服务同质化、利润水平低，严重依赖母公司开发业务等问题。

恒大物业此时上市，正值物管板块低温期。相较去年物业股上市的火热态势，资本市场对恒大物业已冷静许多；但鉴于背靠龙头地产商中国恒大，恒大物业得以艰难维持住股价，登上物业股市值第二位。

与此同时，随着恒大物业入局，港股上市物企在管面积排名也发生变化。截至今年上半年，恒大物业在管面积约2.54亿平方米，位列第五，排在其前的为碧桂园服务、雅生活服务、彩生活和保利物业。

在公司管理层愿景中，恒大物业的发展目标是，成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。同时，两轮投资者将为恒大物业提供更丰富的潜在资源，积极探讨在不同领域建立灵活的合作关系。

对资本市场来说，恒大物业上市，意味着物业股持续两年的集体狂欢已走向尾声。今年以来，已有13家物业公司上市，加上即将入场的华润万象生活、远洋服务、佳源服务等，物业股赛道越来越挤，想象空间却亟待打开。

而对恒大物业自身来说，飞速登陆港股、大额募资69.16亿港元后，该公司首先要处理极度依赖母公司、增值服务营收占比较低、业务模式有待独立和多元化等难题。