(年终经济观察)房价迈入“万元时代” 五趋势或成楼市平稳发展动力

2020年，中国楼市超预期复苏。截至11月份，商品房销售均价迈入“万元时代”，商品房销售面积也有望再创新高。2021年，中国经济延续稳健复苏势头，业内专家认为，以下五大新趋势或成为明年楼市平稳发展的主要动力来源。　

资料图：航拍南京雨花台区一处楼盘。泱波 摄

全面落实房地产长效机制

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，明年的重点任务包括：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。会议提出，(明年将)全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。

业内人士认为，这意味着房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实。

据不完全统计，2020年下半年，调控政策转向，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费5方面内容。

未来这些调控工具仍将持续使用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，除此之外，未来有望形成四大价格监管体系，包括一二手房价格、租赁市场价格和地价监管体系。

房地产业进入“稳杠杆”或“去杠杆”阶段

2020年，房地产金融风险受到高度重视，被称为“三道红线”的房企融资新规出台。业内认为，这或标志着房地产企业高杠杆扩张时代的终结。

中国首席经济学家论坛理事长连平认为，房地产融资政策趋向于收紧，其重点就是要控制房企有息负债的增速。目前，银行借款、债券、非标等融资渠道均有所收窄，房企现金流将更多依赖销售回款。

除房地产开发端外，克而瑞研究中心认为，居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。

与此同时，今年的一些重点监管方向仍将持续。如：强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费等。

住房租赁规范发展

今年的中央经济工作会议以较大篇幅提及房地产相关领域，其中“主角”便是住房租赁。在高房价背景下，发展租赁住房成为解决大城市住房突出问题的有效思路。

此后的全国住房和城乡建设工作会议也指出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。此外，会议还明确提出，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。

“十四五”期间房地产税或现实质性进展

中国财政部部长刘昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。这篇文章主要涉及“十四五”期间财税体制改革相关问题。

业内认为，这意味着未来5年，房地产税或现实质性进展。

中国社科院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

四类机会区域

“房住不炒”“降杠杆”是否意味着房地产业已失去发展机会？

专家认为，并非如此，房地产仍有全新的发展机会。

上述社科院报告认为，未来还有四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。