又是一年年报季，各上市房企的年报如雪花般撒向市场，有的扶摇而上交出一份让市场满意的答卷，有的却积羽沉舟暴露了许多经营问题。

4月1日，南方产业智库发布2020年上市房企业绩下滑榜。截至2021年3月31日，根据南方产业智库不完全统计，已经有超过50家进军或深耕大湾区的上市规模房企披露年报，其中有超过22家营收或归母净利出现下滑，其中瑞安房地产以-138.2%的归母净利降幅领跌。

出现营收或净利下滑的房企中，有招商蛇口、融信中国、建业地产等千亿房企，但更多的是绿景地产、朗诗地产等规模较小房企。

22家规模房企营收或净利下滑

根据南方产业智库统计，已发布年报的50家上市房企中，约22家出现营收或归母净利下滑，其中19家归母净利下滑，11家营收下滑，8家营收和归母净利都下滑。

归母净利下滑幅度最高为瑞安房地产，达-138.30%，且由盈转亏，归母净利亏损约7.4亿元。归母净利下滑超过100%的房企还有大悦城(-118.88%)和朗诗地产(-108.58%)。下滑幅度在50%—100%之间的房企有5家。

龙头企业中，碧桂园、恒大在行业大趋势下净利润等指标也有所下滑。其中碧桂园主要受疫情影响施工进度和交楼结转收入，以及各类新业务投资对利润产生影响；恒大则因疫情发生后进行全国促销，销售均价下降以及交楼成本上升所致。

归母净利下滑幅度在10%—50%之间的房企有9家，其中2020年销售业绩排名第11位的房企招商蛇口，净利首次出现下滑，下滑幅度达23.58%，引发行业关注。同时，还有两家下滑幅度在10%以内，为时代中国和中梁控股。

在11家营收下滑的房企中，下滑幅度最大的也是瑞安房地产，达55.76%，其次是禹洲地产，下滑幅度达55.20%。数据显示，禹洲地产销售额突破千亿，跻身房企千亿俱乐部，不仅营收下滑，归母净利下滑幅度更达96.76%。营收降幅超过10%的房企有7家。

同时，还有8家出现营收和归母净利同时下滑，如保利置业，销售额实现两位数增长(21%)，但营收和归母净利都出现两位数下滑，保利置业董事会主席张炳南坦言，公司自2019年年中开始加速拓展，收入的显著增长可能需要到2022年才能有所体现。

虽然房企年报还未完全发布，但就目前发布的情况来看，营收下滑的企业占比约20%，归母净利下滑的企业占比约40%，营收和归母净利都下滑的企业占比约16%。根据南方产业智库发布的上市房企60健康指数，2020年中期业绩中，纳入监测的60家房企中，约33%的房企营收同比下滑，约57%的房企净利润同比下滑。对比可以发现，房企下半年经营好转，营收和净利下滑情况有所减少。

中小房企的日子很难

出现营收或归母净利下滑的22家房企中，有11家销售额超千亿的房企，但更多的是营收仅几百亿企业，其中瑞安房地产、朗诗地产、深振业等5家企业营收不足百亿。

8家营收和归母净利同时下滑的房企中，销售额不超过千亿的中小房企有5家，占大多数，且归母净利下滑幅度相对千亿房企来说更大。同时，归母净利下滑幅度前十的房企中，仅两家为销售超千亿的房企，相对而言中小房企较大中型房企来说下滑更为严重。

中小房企的生存困境并不是在疫情后才开始的。以此次营收和净利领跌的瑞安房地产为例，其营收在2019年为103.92亿元，跌幅达58.17%，归母净利润在2019年为19.32亿元，同比微增1.36%，增速较2018年下降约12.8个百分点。可以发现，盈利能力下滑趋势早已出现，疫情和房地产调控加重了这种颓势。

在疫情挑战以及房地产调控加强的背景下，房企分化加速，中小房企承压明显。据统计，今年1月有近60位房企总部高管职务发生变动，包括卸任、辞职、退任、调岗等，且集中于中小房企。2020年最后一周，连续有多家中小房企的职业经理人离职，包括领地集团总裁许晓军，彰泰集团董事长兼总裁张巧龙，还有龙光集团执行董事兼执行副总裁吴剑、实地集团总裁刘森峰以及三巽集团总裁王本龙等。