过去多年存在感最低的TOP5房企——保利发展（600048.SH），在2021年等来了逆袭的时机。

自2021年7月以来，保利股价已经翻倍，涨势延续至今。去年销售额排行前五的房企，在过去的几个月中有的爆雷，有的道歉，有的与空头对弈，唯独带着央企属性、曾多次被质疑保守的保利在下行周期风头日盛。

今年年初的年会上，保利发展首次提出“进三争一”。相比上一任掌舵人宋广菊提出的“重回行业前三”的愿景，新任董事长刘平显然野心更足。

为了这个野心勃勃的目标，保利发展似乎已然做好了准备。自去年主要城市第二次集中供地后，保利发展明显加大了拿地力度，广发证券房地产研究团队用“大踏步前进”来形容保利发展投资风格的变化。

在日前召开的2021年度业绩会上，刘平宣布今年的投资额是3650亿元，是唯一一个对外明确投资金额的巨头房企。

“黑铁时代”之下，TOP5房企中唯二带有央国企背景的房企表现出截然相反的态度：万科向右，反思过去一年的拿地失误；保利向左，果断扩张，同时负债增加，2021年有息负债同比增长14%。

最后结果怎么样？也许要过一轮周期见分晓。

规模焦虑

尽管董事长刘平在业绩发布会上强调，“进三争一”不能简单地、片面地理解成榜单上的排名，但保利发展一名内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“‘进三争一’就是‘进行业前三，争行业第一’，这个目标已经纳入了公司的十四五规划中。”

事实上，保利发展的规模焦虑一直非常强烈。

保利发展上一次挤进行业前三是在十年前，万科以1418亿元的成交金额位居第一位，保利地产（曾用名）当年的成交金额为1018亿元，排在第三。

之后的十年间，保利发展不断被后来者大距离甩在身后。2013年被绿地控股（600606.SH）、万达超越时，保利与它们的销售额差距维持在500亿元以内；2016年，保利地产的销售额比第三名的碧桂园落后了近1000亿元；2017年，第一梯队——碧桂园、万科、恒大纷纷突破5000亿元销售额大关，位列第五的保利地产已被甩开近2000亿元。

相比碧桂园、万科、恒大三家房企的灵活机制——或高负债高周转，或大肆并购，保利发展过去几年一直受制于央企的诸多限制和与保利置业的同业竞争。

2017年，宋广菊公开提出保利地产要力争“重回前三”。一晃5年已过去，此时是保利发展最接近前三目标的一次。

2021年，恒大销售端受爆雷影响疲软，保利发展顺势向前一位，实现销售金额5349亿元，同比增长6%，排名第四。

克而瑞统计的今年一季度销售额排行中，保利发展以907亿的全口径金额排在碧桂园、万科之后，位列第三。这样看来，保利发展全年维持前三有望。

“我经常说做企业就像跑马拉松，短时间的一二三有时候按照我们自己的节奏就水到渠成。”刘平日前在面对投资者的2021年业绩会上回应行业排名。

大踏步拿地

保利发展2021年年报显示，报告期内拓展项目145 个，新增容积率面积 2722 万平方米，拓展金额 1857 亿元，分别同比下降15%和21%。

虽总数下降，但节奏却在后半年明显加快。“在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。”保利发展在年报中称。

在2021年集中供地表现中，保利整体投资金额排名第二（771亿），三批次拿地金额排名第一（274亿）。据中指院数据，2021年保利发展以累计新增4287亿元的货值居榜首；万科、碧桂园紧随其后,累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。

进入今年一季度，保利发展的拿地力度（拿地金额/销售金额）在行业中逆势突起。据广发证券统计，保利发展2021年拿地金额/销售金额为35%，2021Q1-2022Q1连续5个季度拿地力度保持在32％-38%，与主流房企拿地力度对比，保利拿地力度领先6pct，2022Q1领先25pct。

“保利发展投资大踏步前进，相对优势显著。”广发证券在报告中称。

保利发展董事长刘平在面对投资者的业绩会上宣布，2022年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。新开工面积远高于万科的 1920.1万平方米，竣工面积略高于万科（ 3899.5 万平方米）。

“超过万科”或已经进入了保利发展的计划之中。

“考虑滚存的货值去化率为73%，基本持平2020年， 2022年公司具备6000亿元的推货能力，考虑滚存，按2021年去化率估计，可实现5821亿元销售，同比增长8.8%。”广发证券预测。

负债增加、净利润率下滑

销售额排名向前的同时，保利发展的盈利水平下降和负债增高给“进三争一”添加了一丝隐患。

和许多同行一样，保利发展在2021年全年出现增收不增利的情况。2021年年报显示，公司2021年实现营业收入2849 亿元，同比增长17.2%；归母净利润 273.9 亿元，同比下降 5.4%。

增收不增利与结转项目的盈利水平下降有关。保利发展2021年全年毛利率为26.8%，同比下降5.8 个百分点；净利率为13.1%，同比下降 3.4个百分点。

早在2018年，保利发展就提出“房地产市场窄幅箱体运行的必然规律”，即使是早有预见，依然难以抵挡住净利润率和毛利率下滑的大势。

“房地产调控以来，土地的价格至今并没有大的变化。限价从2017年以来也没有实质性地取消，且劳动力价格，包括材料价格的上涨，预售资金的监管，都使得利润空间在收窄。所以说，项目的利润空间下行是必然趋势。”保利发展管理层称。

此外，保利发展2021年有息负债同比增长14%，达3382亿元。有息负债增加情况下，该公司总负债也首破万亿，2020年总负债为9847.42亿元，到2021年为1.1万亿元。

“公司总负债中，有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元（其中预收房款为4534亿元）；公司经营稳健，债务风险低。”刘平在业绩会上称。

现金流同样在承压。由于逆势扩张，2021年，保利发展经营活动产生的现金流量净额为105.51亿元，比上年同比减少了30.38%。

在最新发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中，保利发展透露：“进入3月，由于疫情、经济等因素，市场并未出现小阳春，反而扩大了跌幅。从保利内部数据来看，保利PCI指数（内部经理人预期指数）以及来访数据均处近年低位。”

除此之外，保利发展还发现：本轮限价叠加市场深度下行，大中城市的有效市场边界持续收缩。

保利发展管理层对于2022年的销售目标呈保守观点，“2022年行业的整体销售规模会有同比下降，面对减量时代，房地产的销售存在着较大压力，公司有比较充足的储备货量，也会根据市场情况动态地调整经营目标，包括新开工、投资拓展及推广销售的目标。”